1、如果買受人與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利。

2、如果買賣雙方已經(jīng)簽訂購房合同，但是賣家又將房子出售給其他人，買方完全不知情，侵犯了買房的權(quán)益，賣家應(yīng)當退還定金給買家。

3、由于客觀條件的限制，買賣合同沒有可以成立。例如，開發(fā)商在建筑房子時，發(fā)生了自然災(zāi)害，房子無法按照合同交付房子，買家有權(quán)要求賣家返還定金。

4、雙方因合同內(nèi)容打不成一致意見。例如買家對商品的屬性表述不清楚，不同合同描述的同一商品有差別，在購房時認購合同中房子的面積是80平方米，但是定金合同中寫的是75平方米，合同的主要內(nèi)容無法確定，買家有權(quán)要求賣家返還定金。

如何避免定金陷阱

要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程當中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)商議一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。

其次是將定金寫成訂金、預(yù)付款、保證金、誠意金、押金、訂約金等，這樣一旦住房買賣合同簽不成所交款項能退回。根據(jù)規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當?shù)美虼艘虬床划數(shù)美姆梢?guī)定來處理。

再次是在簽訂認購協(xié)議時明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。