北京購買二手房涉及到正常的貸款方式有三種，商業(yè)貸款，公積金貸款，商業(yè)和公積金的組合貸款。怎么才能確定貸款年限呢?

一.商業(yè)貸款貸款年限的計(jì)算方法

1.與房齡有關(guān)

一般是30年內(nèi)房齡，最長貸款年限計(jì)算：貸款年限+房齡＜50(各銀行間有差異)。

2.與借款人年齡有關(guān)

一般可到65歲，個(gè)別銀行70歲。

3.最長不高于30年(商業(yè)用房最長貸款年限10年)

以上三者以貸款年限短的為準(zhǔn)。

二.公積金貸款貸款年限的計(jì)算方法

1.與房齡有關(guān)

磚混結(jié)構(gòu)(混合結(jié)構(gòu))：47年-房齡。

鋼混：57年-房齡。

2.與借款人年齡有關(guān)

按借款人年齡計(jì)算：貸款最長時(shí)間

市屬：70-夫妻雙方年齡大的人的年齡；國管：69-夫妻雙方年齡大的人的年齡。

按房齡計(jì)算：貸款最長時(shí)間

磚混(混合)：47-房齡;鋼混：57-房齡。

3.最多貸款30年。

上述三方面計(jì)算后取低者為最終能貸款的年限。

但借款申請(qǐng)人單身公積金個(gè)人繳存額大于等于公積金繳存額上線(2327元)或者已婚公積金繳存額大于等于公積金繳存額上線(4654元)，其月還款額原則上應(yīng)不低于月收入的50%，貸款年限會(huì)根據(jù)月還款額相應(yīng)縮短。

單身：繳存額大于等于2327元。80萬只能貸7年，120萬貸12年;已婚，繳存額大于等于4654元。80萬只能貸3年，120萬貸5年。

三.商業(yè)和公積金的組合貸款年限的計(jì)算方法

如果是組合貸款方式，那么貸款年限是以商業(yè)貸款和公積金貸款兩者中最短的年限為準(zhǔn)。

例：北京的王先生，單身30歲，其公積金月繳存額為2327元，首套，打算購買一套位于海淀區(qū)北五環(huán)2005年燕清源小區(qū)(鋼混)一套146平米的三居室，報(bào)價(jià)520萬，打算貸款200萬。而公積金貸款的上線為120萬，所以打算使用組合貸款的方式貸款200萬，王先生想了解自己的貸款年限?

商業(yè)貸款：50-房齡(10)=40;65-年齡(30)=35;最多30年，所以按照商業(yè)貸款計(jì)算能貸款30年。

公積金貸款：57-房齡(10)=47;70-年齡(30)=40;最多貸款30年;但是其繳存額為2327元，所以貸款120萬，只能帶12年。所以王先生只能貸款12年。