根據(jù)商品房預(yù)售法律制度規(guī)定：

1、預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的住房，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性住房，或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的住房，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會(huì)化、商品化住房。因此，此類住房具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開銷售的特征。

2、預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的住房，即必須是已經(jīng)開工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程，或時(shí)建時(shí)停無法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目。

3、預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的住房提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征。

4、商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)公司，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)公司。而購房人則是社會(huì)不特定的主體，任何要購買預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買方。

5、商品房預(yù)售，必須依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購房人公示，即具備法定公開性。

住房預(yù)售合同糾紛怎么解決

1、以完善商品房預(yù)售登記制度為起點(diǎn)，通過全面統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范運(yùn)用交易習(xí)慣完善商品房預(yù)售及相關(guān)制度的立法；采取行政監(jiān)管的方式，設(shè)立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，規(guī)范商品房預(yù)售市場(chǎng)。

2、建立健全相應(yīng)的懲處機(jī)制，明確房地產(chǎn)開發(fā)公司違法行為的賠償責(zé)任；依托律師代理購房、引入保險(xiǎn)機(jī)制、完善維權(quán)機(jī)制等形式，完善相應(yīng)的保障制度和體系。

3、從切實(shí)維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不可履行的，購房方有挑選要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照住房?jī)r(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。