商業(yè)用地建住宅銷售是不合法的。對(duì)于經(jīng)過公開招拍掛的土地，商業(yè)用地不可變更為住宅用地;對(duì)通過劃撥或協(xié)議出讓方式取得的城市低效存量土地項(xiàng)目，要變更土地性質(zhì)需按程序報(bào)市人民政府研究。

商業(yè)用地建住宅的有什么利弊

弊端主要有以下幾點(diǎn)：

1.使用年限

商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重。

產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間，不是住房產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)樽》抠?gòu)買后，住房產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國(guó)有。國(guó)家規(guī) 定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限最高為70年，商業(yè)用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。

40年后，國(guó)家有權(quán) 收回土地及地面上附著物。50年和70年聽起來好象對(duì)現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)閷?duì)綜合用地面上的房產(chǎn)使用權(quán)是否可以自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購(gòu)買 綜合用地面上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后的續(xù)期，依照法律

規(guī)定辦理。該土地面上的住房及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

2.交易稅費(fèi)

如果國(guó)家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。

3.按揭方式

大多不可申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下可以辦到。另40年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長(zhǎng)貸款年限10年。

4.日常生活成本

如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。

5.設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

6.落戶問題

無法遷入戶口

優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：

1.關(guān)于保值性

開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小、銷售速度快、資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，最關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住

宅稀缺性強(qiáng)，能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)價(jià)值!因此購(gòu)房者在購(gòu)買這類住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的挑選造成的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比不錯(cuò)。

2.關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)

非住宅的住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。