五證即為《預售/銷售許可證》、《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》。二書《住宅質量保證書》、《住宅使用方法書》。房地產開發(fā)中必須要具備的“一表”是《竣工驗收備案表》。合起來即為3書。

買五證不全的商品房有什么風險

1、無法辦理產權證、簽訂的預售合同無效：

銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產權證，連簽訂的預售合同都無效。一手房實行網上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預售合同，也不可在房地產交易中心做網上合同備案登記。萬一開發(fā)商又把這房子賣給別人，糾紛就來了。另外，如果開發(fā)商最終辦不齊五證，買房人就不可能得到房子產權。

有的開發(fā)商即便取得預售許可證，從交房到開發(fā)商拿到大產證、給買房人辦小產證還有一段很長的時間。開發(fā)商為了避免在交房時間上違約，會先和買房人辦理交房，但無法出具住房交接書。等到各項驗收通過，開發(fā)商取得大產證后，才能再給買房人辦小產證。

2、無法辦理轉讓備案登記：

在這個時間段里，如果原買房人憑預售合同就把房子轉賣給別人，但因為是期房無法辦理轉讓備案登記，原買房人又在獲得房子產權后迅速賣給第三個人并辦理了產權過戶，法院會以產權登記的效力更高、交易有效為由，判定產權歸善意第三方。沒有辦理產權過戶的就只能向賣方要求歸還房款。

如果期間有債務存在，又有了上面的抵押的狀況發(fā)生，協(xié)議約束不到善意第三方，而且約束買家也只是主張求償，無法保證房子最后還是到你手上。