近一朋友在某二線城市非限購區(qū)域購買一套二手房，該區(qū)域首付低2成。朋友相中的房子房東報價80萬，想到自己是首套首貸，按照政策，可以首付2成。算了算，首付2成就是16萬了，再加上約4萬的稅費（房子滿五唯一，省去了個稅和稅），準備個20來萬就差不多了吧。

然而，中介公司的一個電話卻讓他傻眼了，首付要準備28萬，這一下子多了好幾萬。原來，銀行對該住房的評估價是65萬，可貸款額度至多為8成，即52萬（65*0.8）。住房售價是80萬，而可貸款額度至多為52萬，意味著至少要準備28萬的首付款了。

這里的二手房為首套首貸，但卻難以執(zhí)行低首付標準，實際的首付比例往往比規(guī)定的低首付比例要高很多，造成這種現(xiàn)象，主要的原因就是銀行對該住房的評估價達不到客戶實際的購買價。那么，是不是評估價越高就越好呢？（PS：評估價高于成交價的現(xiàn)象也有，但比較少，普遍的就是評估價≤成交價）

評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。評估價還影響交易的稅費，稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例，評估價越高，繳納的稅費也越多。簡單的說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現(xiàn)金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。評估價過高或者過低，都不好，因為對于買房人來說，意味著要么是多繳納稅費，要么就是多繳納首付款。所以，評估價適中比不錯。

那么，問題來了，買什么樣的房子，評估價才能做到適中，不過高也不過低呢？在回答這個問題前，我們來說說什么是評估價，影響評估價的因素有哪些？

二手房評估價：采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。然后結(jié)合待評估住房的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、戶型、房齡、樓棟所處的位置、小區(qū)景觀，以及其它因素，計算出該住房相對科學(xué)合理的市場參考價。

在買房的時候，同一地段，建議不要挑選房齡過老的住房，住房自修建完畢后，就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時，會考慮住房的折舊率。此外，房齡越老的房子，在戶型設(shè)計方面，也比較老舊；裝修方面，也比較差。

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