農(nóng)村住房所在的宅基地是屬于村里集體所有，所有購房者必須是本村的成員，城市居民不具備購買農(nóng)村住房的資格。

售房者的主體資格需要合格。售房者必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分住房的，住房買賣是無效的。

購房者應(yīng)該符合宅基地的申請條件。農(nóng)村的村民一戶只能申請一處宅基地，已經(jīng)有宅基地的村民不可再申請宅基地，也不可再買住房。

農(nóng)村的住房買賣需要經(jīng)過村民委員會的同意。這個買賣的必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)利對買賣交易做出實質(zhì)性處分。只有符合上述四個條件，農(nóng)村房子的買賣才是合法的。

農(nóng)村房子買賣要注意什么

1、關(guān)于農(nóng)村宅基地建房能否買賣的問題，我國并沒有正式的法律法規(guī)予以規(guī)定，《物權(quán)法》第153條中說宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制，即只有具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權(quán)，且宅基地的分配制度實行一戶一宅制。

3、同時，根據(jù)房地一體的原則，當(dāng)宅基地面上所建住房被轉(zhuǎn)讓，該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓，所以農(nóng)村宅基地只能出售給集體組織以內(nèi)的成員，《土地管理法》第63條明文規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！痹摻剐砸?guī)定對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作了嚴(yán)格的限制，這樣看來，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民。

4、值得注意的是有一種情況例外，就是買房人已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，并將自己的戶口也落戶到了農(nóng)村，在這種特殊情況下，法院會判決雙方合同有效。