樓市變得復(fù)雜的時(shí)候，買(mǎi)房就更需一定的策略。眼下長(zhǎng)效機(jī)制不斷被提及，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”也已經(jīng)贏得大多數(shù)人的共識(shí)。對(duì)于即將到來(lái)的2017年而言，剛需和改善又該如何挑選一套適合的房子呢？

誠(chéng)然，每個(gè)人的需求都不一樣，但我相信每個(gè)人都希望自己買(mǎi)了房，然后房?jī)r(jià)能跑贏工資漲幅、跑贏CPI、跑贏平均房?jī)r(jià)漲幅。在這個(gè)目標(biāo)下選房子應(yīng)該沒(méi)有錯(cuò)了。

一、那么什么樣的房子才值得買(mǎi)呢？

我們將一套房子的價(jià)值劃分為房子本身使用價(jià)值、地段價(jià)值和潛在價(jià)值。

1、使用價(jià)值

所謂使用價(jià)值，指的是一套房子基本的屬性——居住。無(wú)論房?jī)r(jià)多么高，倒手多少次，終仍然要用來(lái)居住，這是房子區(qū)別于其他高回報(bào)產(chǎn)品的重要屬性。

怎么衡量一套房子的使用價(jià)值呢，從基本的居住需求來(lái)說(shuō)，房租是一個(gè)比不錯(cuò)的指標(biāo)。不同的房子有不同的租金水平，而租金水平又決定于它的地理位置、5公里范圍內(nèi)人群的數(shù)量及收入水平、附近可供出租房源的多寡等三方面。

這三者是互相影響的，地理位置越優(yōu)越、高收入人群越多、附近可供出租房源越少，那么這套房子的使用價(jià)值就頗高了，全都體現(xiàn)在房租上了。

2、地段價(jià)值

地段價(jià)值又分為幾個(gè)方面，分別是交通因素和公共配套。

a.交通因素方面

比如你家附近要通地跌了，你的房子價(jià)格蹭蹭上漲，結(jié)果大家都知道，那這是為什么呢？因?yàn)榈罔F站只在你家門(mén)口，別人要走更遠(yuǎn)的路來(lái)搭乘地鐵，而地鐵的成本卻是全民買(mǎi)單的，你優(yōu)先享受了交通的便利。這個(gè)原理適用于所有領(lǐng)域，全民買(mǎi)單的公共服務(wù)注定只有一部分人優(yōu)先享受，擁有這個(gè)優(yōu)勢(shì)的房子自然更值錢(qián)。

b.周邊有校園的因素

實(shí)際上周邊的校園也是公共配套的一種，這里單拿出來(lái)，是因?yàn)樗鼨?quán)重足夠大，大到一套破敗不堪不可住人的房子單價(jià)也能10萬(wàn)+。

一套學(xué)校周邊房子的價(jià)格能上天，原理跟上面所說(shuō)的是一回事，名校是公共配套，由ZF出資興建，但只有附近的學(xué)生可以享受，他們擁有優(yōu)先級(jí)。學(xué)區(qū)劃片制度仍然會(huì)長(zhǎng)期存在，擁有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的房子地段價(jià)值不會(huì)差。

c.公共配套

這里說(shuō)的是商業(yè)和醫(yī)療配套。但它們對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用沒(méi)有交通那么大。原因很簡(jiǎn)單，交通和學(xué)區(qū)是高頻需求，競(jìng)爭(zhēng)很強(qiáng)烈，商業(yè)和醫(yī)療就不一樣了，我可以距離稍遠(yuǎn)一點(diǎn)，一周采購(gòu)一次，醫(yī)院也不見(jiàn)得每月都得去。

3、潛在價(jià)值

潛在價(jià)值，更多決定于人們對(duì)樓市走向的預(yù)測(cè)。如果以上條件沒(méi)有任何變化，房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)劇烈上漲，那多半屬于人們看好未來(lái)樓市。比如北京東邊的廊坊房?jī)r(jià)已經(jīng)多年快速上漲了，今年又漲了一倍多。這基本上屬于潛在價(jià)值劇烈升值。因?yàn)樗纸ㄖ?，只這一個(gè)概念就足以吸引各類(lèi)資源集聚。

再比如你買(mǎi)了市中心的房子，那么從微觀的角度來(lái)說(shuō)，潛在價(jià)值空間就很一般了，因?yàn)槭兄行牡姆績(jī)r(jià)已經(jīng)基本成型，一眼看穿的未來(lái)，沒(méi)什么好忽悠的。從宏觀的角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲也是可能的，但那是基于樓市整體上漲，如果要你的房子漲幅脫穎而出，那基本上不可能。

從微觀的角度來(lái)看，什么樣的房子具備潛在價(jià)值呢？或者說(shuō)未來(lái)一兩年有可能快速上漲呢？還是以地鐵為例吧，你認(rèn)為這個(gè)地方未來(lái)會(huì)通地鐵，搶先一步買(mǎi)了這附近的房源，未來(lái)地鐵通車(chē)后，你成本就很低，漲幅空間很大。當(dāng)然，地鐵也可能繞道，這就是風(fēng)險(xiǎn)了，風(fēng)險(xiǎn)和收益是并存的。

二、各類(lèi)人群該如何買(mǎi)房？

上面說(shuō)的是什么樣的房子值得買(mǎi)，接下來(lái)我想針對(duì)不同人群來(lái)分析下該怎么取舍。

1、剛需買(mǎi)房

首要滿(mǎn)足的自住需求，這一需求又該分解為三個(gè)小部分：

a.房子應(yīng)該距離工作多遠(yuǎn)？

距離多遠(yuǎn)，你覺(jué)得可以承受就好，還有就是考慮換工作的可能，盡可能挑選一個(gè)相對(duì)合理的交集地段。

b.子女的讀書(shū)問(wèn)題

兩大主要的剛需就是結(jié)婚和子女的讀書(shū)問(wèn)題。結(jié)婚需要房子，孩子讀書(shū)也必須要考慮周邊學(xué)校配套。

?2、第一套純追求回報(bào)的房子

比剛需稍好，剛步入中產(chǎn)，打算再入手一兩套房子。這個(gè)階段的購(gòu)房者財(cái)力不算雄厚，買(mǎi)房可以兼顧自身的換房需求。你要搞清楚買(mǎi)房子打算空置還是打算出租。如果入手一套房，我的建議是買(mǎi)臨近校園的地產(chǎn)，可以兼顧自身需求；如果買(mǎi)兩套房，則可以挑選便于出租的地段，也可以是價(jià)值洼地，就靠自身去挖掘了，參考上文“潛在價(jià)值”部分。需要指出的是，剛需和剛步入中產(chǎn)的購(gòu)房者抗風(fēng)險(xiǎn)能力都一般，高風(fēng)險(xiǎn)高收益的操作手法不建議嘗試。

3、高階追求回報(bào)者

這類(lèi)人做到了真正的財(cái)務(wù)自由，有著不錯(cuò)的現(xiàn)金流，接觸的圈內(nèi)人也比較多，獲得高價(jià)值的信息更快。這類(lèi)購(gòu)買(mǎi)者買(mǎi)房主要是盡可多的獲利，穩(wěn)漲不賠的中心區(qū)不適合你們，足夠多的利潤(rùn)空間才是關(guān)鍵。

基于此，你要考慮的是接盤(pán)者一般是什么人。通常情況下，郊區(qū)公共服務(wù)發(fā)展規(guī)劃比較快的區(qū)域是你的首選。你所要做的就是動(dòng)用你的資源摸清規(guī)劃的準(zhǔn)確性，在價(jià)格低的時(shí)候入手。