房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式

一般親屬間轉(zhuǎn)讓住房，會(huì)習(xí)慣性地挑選贈(zèng)與的方式，2009年新的稅費(fèi)方式執(zhí)行以后，直系親屬贈(zèng)與住房確實(shí)有部分政策優(yōu)惠，下面舉例來(lái)分析繼承過(guò)戶(hù)、贈(zèng)與過(guò)戶(hù)和買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)哪種更劃算。

舉例：一套70㎡（一手購(gòu)入價(jià)25萬(wàn)，現(xiàn)按5000元/㎡估算，總價(jià)35萬(wàn)元）的房子為例為你分析。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式費(fèi)用分析

1、繼承過(guò)戶(hù)

親人之間的過(guò)戶(hù)，劃算的就是繼承了。若是父母子女之間的過(guò)戶(hù)，繼承的成本低。只需交納280元的登記費(fèi)，沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。但條件單一，只有屬于有繼承關(guān)系的直系親屬之間的房產(chǎn)可以這么做！

稅費(fèi)：200元公證費(fèi)、280元登記費(fèi)?？傆?jì)480元。

在實(shí)際操作中，因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人去世后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，所以這種過(guò)戶(hù)方式的人比較少。如果財(cái)產(chǎn)人生前沒(méi)有留下遺囑，就由法律界定。如果繼承人很多，又想過(guò)戶(hù)到其中一個(gè)人的名下，那么其他擁有繼承權(quán)的人必須申明放棄遺產(chǎn)才行。

如果財(cái)產(chǎn)擁有者生前留下有效的法律文件，指定繼承人，必須是遺產(chǎn)人死前曾做過(guò)公證的遺囑才有法律效力。當(dāng)然，遺產(chǎn)必須是被繼承人生前屬于個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。

提醒：直系親屬中，即便是兄弟姐妹也不可采用繼承的方式，只能挑選贈(zèng)與。在實(shí)際操作中,因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，所以這種過(guò)戶(hù)方式的人比較少。

2、贈(zèng)與過(guò)戶(hù)

直系親屬和非直系親屬的“贈(zèng)與”成本有區(qū)別，具體來(lái)看：直系親屬成本只有契稅；

非直系親屬贈(zèng)與贈(zèng)與成本有三個(gè)，其中契稅和稅的計(jì)算方式與買(mǎi)賣(mài)完全一致，個(gè)稅則是全額的20%。

稅費(fèi)：1050元公證費(fèi)(交易金額的千分之三)、280元登記費(fèi)、 契稅10500元、 總計(jì)11830元。

提醒：房產(chǎn)贈(zèng)與公證具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)之前如果贈(zèng)與人放棄贈(zèng)與，此時(shí),即便買(mǎi)方已付定金，由于贈(zèng)與的性質(zhì)決定對(duì)賣(mài)方也無(wú)任何約束責(zé)任可追究，這樣勢(shì)必會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。

3、買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)

實(shí)際生活中，住房過(guò)戶(hù)的形式中，買(mǎi)賣(mài)是普遍的,也是操作較為便捷和安全的方式。首次購(gòu)房的，可根據(jù)購(gòu)買(mǎi)的面積不同享有優(yōu)惠。而且賣(mài)房人在住房出售的時(shí)候，距離買(mǎi)房時(shí)間不足5年，要上稅。

稅費(fèi)：房子買(mǎi)入高于5年后賣(mài)出，無(wú)稅、 契稅3500元、個(gè)人所得稅（35-25）*20% =20000元、交易費(fèi)420元、登記費(fèi)80元?？傆?jì)24000元。

由于二手房的性質(zhì)有差異，這里只給一個(gè)粗略的計(jì)算方式：

個(gè)稅=（本次價(jià)格-原值價(jià)格-交易過(guò)程當(dāng)中產(chǎn)生的稅收-其他費(fèi)用）*20%，一句話(huà)：差額的20%。

稅也要按照“滿(mǎn)五唯一”分為三種，不滿(mǎn)2年的房子，稅為全額的5%；2年以上非普通住宅，稅為差額的5%；2年以上的普通住宅免征稅。

契稅方面，首套房90平米以下為1%，90平米以上為1.5%。二套房90平米以下為1%，90平米以上為2%。

北上廣深仍執(zhí)行原契稅政策，首套房建面小于90平米的契稅1%計(jì)算，90到140平米以下住房契稅1.5%計(jì)算，購(gòu)買(mǎi)140平米以上住房契稅3%計(jì)算。二套房契稅統(tǒng)一按3%計(jì)算。

在買(mǎi)賣(mài)方式的過(guò)戶(hù)中，不同的情況，費(fèi)用也是不同的。從住房的性質(zhì)上來(lái)說(shuō),商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房交納的交易費(fèi)也不同，分別是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元,再加80元登記費(fèi)。

提醒：在買(mǎi)賣(mài)方式的過(guò)戶(hù)中，不同的情況，費(fèi)用也是不同的。從住房的性質(zhì)上來(lái)說(shuō),商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房交納的交易費(fèi)也不同，分別是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元,再加80元登記費(fèi)。

4、結(jié)論

如果是準(zhǔn)備用于長(zhǎng)期自住的房產(chǎn)，用繼承過(guò)戶(hù)劃算，其次是贈(zèng)與過(guò)戶(hù)。但是如果是將來(lái)房產(chǎn)還準(zhǔn)備再次出售的話(huà)，由于贈(zèng)與過(guò)戶(hù)要繳納高額的所得稅，所以用買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)反而比贈(zèng)與過(guò)戶(hù)更劃算。

贈(zèng)與過(guò)戶(hù)之所以不被接受，其中一個(gè)重要的原因在于贈(zèng)與過(guò)戶(hù)的房子再次出售時(shí)的稅費(fèi)問(wèn)題。這里要糾正一個(gè)錯(cuò)誤觀念：“的贈(zèng)與住房再次交易都必須繳納20%的個(gè)稅”。

實(shí)際上接受贈(zèng)與的住房再次出售時(shí)跟普通商品房一樣繳稅，而且直系親屬之間贈(zèng)與的住房，其住房產(chǎn)權(quán)時(shí)間還可以從贈(zèng)與前算起，這在“滿(mǎn)二滿(mǎn)五”的稅費(fèi)優(yōu)惠方面是有的。