土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。

　　土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮?jīng)濟適用房、經(jīng)濟適用租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì)，是定價。

　　土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇，是一個土地財政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調(diào)控中具有雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地的利用，改進和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、各業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，制約或促進經(jīng)濟發(fā)展;二是土地出讓金的分配，作為調(diào)整市場經(jīng)濟關(guān)系的經(jīng)濟杠桿，調(diào)控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調(diào)節(jié)市場競爭關(guān)系等。

　　土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和?，F(xiàn)行的土地出讓金的實質(zhì)，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟義務(wù)，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個內(nèi)在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。