1、逾期不可正常交付型。

逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商不可控制的原因。示范文本第九條有關(guān)于開發(fā)商逾期交付住房，購房人有權(quán)解除合同的規(guī)定。不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

建議開發(fā)商本著公平對(duì)等的原則簽訂本條，如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時(shí)通知客戶，確屬己方責(zé)任的要積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任;不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說明理由爭取客戶諒解。實(shí)踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶對(duì)短時(shí)間的逾期交付是不會(huì)斤斤計(jì)較的。

2、權(quán)屬證書缺失型。

買房人不可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復(fù)雜，如開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法，開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金，開發(fā)商違章建房，開發(fā)商不可向主管部門提供規(guī)定的相關(guān)資料等。在此種情況下，如果雙方挑選適用示范文本第十五條第1項(xiàng)處理方式，買受人可以解除合同。同時(shí)，《解釋》第十五條亦規(guī)定了買受人的合同解除權(quán)。建議開發(fā)商按約定將需要由其提供的辦理住房權(quán)屬登記的資料及時(shí)報(bào)送住房所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

在為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的過程當(dāng)中，一定要履行通知業(yè)主的義務(wù)，要注意保留證據(jù)，證明曾經(jīng)通知過業(yè)主辦理房產(chǎn)證，以免因?yàn)閭€(gè)別人沒有通知到而沒有在約定或法定期間內(nèi)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。

3、“一房二賣”型。

由于兩份合同涉及的標(biāo)的為同一住房，而開發(fā)商已將住房交付給其中一份合同的相對(duì)人，該違約行為致使另一份合同的相對(duì)人與開發(fā)商之間的合同目的不可實(shí)現(xiàn)，該當(dāng)事人有權(quán)解除合同。

住房質(zhì)量糾紛如何維權(quán)

1、法院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商持有相關(guān)證據(jù)但拒不提供，應(yīng)承擔(dān)舉證不可的后果。據(jù)此，法院認(rèn)定住房質(zhì)量問題由開發(fā)商的原因引起，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)店面修復(fù)責(zé)任，同時(shí)賠償張先生裝修費(fèi)用。

2、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的住房存在質(zhì)量問題，在質(zhì)保期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！边@里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。

3、所謂一般質(zhì)量問題，是指住房地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，例如，屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺(tái)地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電問題等等。