二手房若有租戶，進(jìn)行買賣時(shí)，承租人在同等條件下是擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。故而當(dāng)住房處于出租狀態(tài)時(shí)，購(gòu)房者在簽訂買賣合同的時(shí)候就應(yīng)該注意以下這些事項(xiàng)。

一、什么是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

根據(jù)《合同法》中規(guī)定，出租人出賣租賃住房的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利。也就是說，承租人要在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果沒有在同等的條件下則不可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

所謂的同等條件就是指承租人與其他購(gòu)買人在買賣條件上等同，包括買賣的價(jià)格、付款的期限和方式等。比如，舉個(gè)例子來說明好了：有一購(gòu)房者看中某出租狀態(tài)中的住房，同意以全款方式購(gòu)買，而承租人只能以貸款方式購(gòu)買，并無全款能力，此時(shí)承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

二、住房有租戶，簽合同應(yīng)注意什么？

實(shí)踐中，當(dāng)住房處于出租狀態(tài)時(shí)，簽訂合同需注意四點(diǎn)。

1、自行解決租約填寫注意

如果賣方承諾自行解決租約事宜，且要求在合同中填寫未出租的，購(gòu)房者一定要注意不可以。當(dāng)交易住房處于出租狀態(tài)時(shí)，須將交房時(shí)間、租賃合同期限、租金、押金的數(shù)額及歸屬約定在合同里，以確保住房交易時(shí)買賣雙方對(duì)住房情況知曉，并對(duì)出租事宜進(jìn)行約定。

2、注意租金歸屬問題

當(dāng)租約沒有解除時(shí)，買賣合同可以這樣約定租金歸屬問題：交易住房每月租金為，租賃期限至年月日止，就住房租金，甲乙雙方一致同意作出如下約定：交房之日之前的租金歸甲方（賣方）所有（含交房當(dāng)日），自交房之日后的租金歸乙方（買方）所有。且甲方應(yīng)當(dāng)在交房之日起將租賃合同的押金交付給乙方保管。

注：具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)可根據(jù)實(shí)際情況變更。

3、賣方需提供《承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明》

根據(jù)《合同法》規(guī)定，“出租人出賣租賃住房的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”因此，簽約時(shí)需要出售方提供承租人親筆簽署的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明。

4、承租人不提供“放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明”怎么辦？

根據(jù)《城市私有住房管理?xiàng)l例》中規(guī)定，住房所有人出賣出租住房，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

《人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同/801" target="_blank">住房租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；承租人主張優(yōu)先購(gòu)買住房的，人民法院不予支持。

也就是說，如果承租人不同意簽署“承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明”，住房出售人應(yīng)于簽署住房買賣合同的前三個(gè)月，書面通知承租人住房出賣事宜。如承租人未明確表示購(gòu)買，將會(huì)被視為放棄行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

以上就是本文的全部?jī)?nèi)容了?？傊绻址坑凶鈶?，租戶在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，簽合同時(shí)需要求賣方提供《承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明》。