1、性質(zhì)不同：公寓以多種形式存在，主要有住宅公寓、服務(wù)式公寓、酒店式公寓、白領(lǐng)公寓、青年公寓等；商品房以專門供給居住的形式存在，主要有普通住宅、職工家屬宿舍、集體宿舍等等。

2、物業(yè)費(fèi)用不同：公寓水電費(fèi)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，單位面積均價(jià)比商品房的更高；商品房：水電費(fèi)按民用計(jì)算，單位面積均價(jià)較低。

3、總購房費(fèi)用不同：公寓：以小戶型為主，購房總花費(fèi)比商品房的更少，適合于投資;商品房：以2-3室為主，購房總花費(fèi)更高，適合于私人住宅。

4、功能不同：公寓不可落戶、不限購不限貸，權(quán)限為40-50年，公攤占用面積大;商品房可以落戶，限購且限貸，權(quán)限一般為70年，公攤占用面積較小。

什么是公寓?

公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居住;還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

公寓屋又可細(xì)分為排房、單元公寓屋、股東和出租屋。排房和單元公寓屋的特色是擁有住房和土地的部分產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，但必須受到管理部門的約束，并要交付一定數(shù)量的管理費(fèi);股東屋的特色是個(gè)人不擁有任何產(chǎn)權(quán)，僅擁有其中一部分股權(quán)和使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司，出讓時(shí)僅出讓股份，而不出讓產(chǎn)權(quán);公寓屋的特色是擁有者大部分都是投資人或投資單位，主要目的是收取租金。

此外，我們還可根據(jù)公寓的結(jié)構(gòu)和型態(tài)，將其區(qū)分為小型公寓、花園公寓和高層公寓。