1、商品房的預(yù)售人必須已經(jīng)向政府主管部門交付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法取得土地使用權(quán)證書。

2、預(yù)售住房的前提是房地產(chǎn)開發(fā)商必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。另外，開發(fā)商按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金須達(dá)到工程建設(shè)總的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日，才能預(yù)售住房給預(yù)購人。

3、商品房的預(yù)售人須向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，并且取得商品房預(yù)售許可證明。商品房的預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家的相關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。還有商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

商品房預(yù)售的注意事項(xiàng)

1、明確約定抵押權(quán)的處理方式

為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商的預(yù)售商品房往往設(shè)定有土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)。因抵押權(quán)的權(quán)益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當(dāng)，會(huì)對(duì)購房人最終行使和享有預(yù)售合同的權(quán)利帶來很大障礙和困擾。一般來講，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在簽訂預(yù)售合同前注銷所售住房的在建工程抵押，消滅抵押權(quán);對(duì)土地抵押權(quán)，購房人需與開發(fā)商在合同中認(rèn)真約定抵押權(quán)消滅的時(shí)間、條件等，并在開發(fā)商違約后及時(shí)主張權(quán)利，督促開發(fā)商還款清押或提供履約擔(dān)保，避免更難處理的麻煩。

2、明確規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更的處理辦法

商品房項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程當(dāng)中，規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更時(shí)有發(fā)生。有的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更可能對(duì)所購商品房的使用質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，甚至可能造成建筑面積變化，進(jìn)而影響雙方當(dāng)事人最終的房款結(jié)算金額。我市預(yù)售合同示范文本對(duì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更的處理有比較詳細(xì)的提示，購房人最好仔細(xì)研讀，并就自己關(guān)心的其他相關(guān)問題作出補(bǔ)充約定。

3、仔細(xì)了解開發(fā)商的按揭政策

開發(fā)商就商品房項(xiàng)目的按揭貸款業(yè)務(wù)，通常都與一家或幾家商業(yè)銀行建立合作關(guān)系，有的合作關(guān)系不允許購房人在合作銀行之外申請(qǐng)貸款。同時(shí)，有的商品房項(xiàng)目因不符合公積金貸款的條件，不可申請(qǐng)公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購房人，在簽訂預(yù)售合同前，需認(rèn)真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。