1、合同當事人必須符合主體資格。住房買賣雙方當事人應當具備可以以自身行為依法行使權利并且承擔義務的資格。

2、住房買賣雙方當事人應當表意真實。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。住房買賣只有在自愿和平等的基礎上進行才能真正實現(xiàn)雙方當事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的住房買賣合同等，皆非買賣當事人真實意思，原則上視為無效。

3、住房買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。住房買賣行為應當符合房地產政策，遵守法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。否則，住房買賣行為無效。例如，在住房買賣活動中，我國法律法規(guī)明確規(guī)定，住房買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報住房買賣價格偷逃稅收，不得買賣拆遷住房等。

什么情況下簽訂購房合同可能無效

1、開發(fā)商五證不全

如果開發(fā)商的五證，即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》)不全，那開發(fā)商賣房就是不合法的，屬于違規(guī)操作。如果購房者在不知道這種情況的前提下簽訂了購房合同，那么該購房合同就是無效的。

2、開發(fā)商存在欺詐、脅迫購房者的情況

對于開發(fā)商誤導造成購房人產生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背真實意思而簽訂住房買賣合同是無效的。但是購房者需要進行舉證來申請法院和仲裁機構予與變更或者撤銷。

3、無民事行為能力或限制行為能力人簽訂購房合同

無民事行為能力或限制行為能力人在處理很多事情上都有限制，無民事行為能力或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購房合同，否則合同無效，這一情況常見于二手房買賣交易中。

4、未經(jīng)住房共有人同意便出售的住房

購房者在買房前一定要考清楚是否存在住房共有人，如果該房產沒能經(jīng)住房共有人的允許而出售的，那么住房買賣是無法進行交易的，二手房購房合同則會被判定為無效。

5、承租人有權優(yōu)先購買住房

首先，購買者在買房時一定要注意該房產是否正在被出租，如果房子在賣房沒和承租人商議的情況下出售，承租人如果在此時提出購買住房的話，該房產便無法繼續(xù)進行交易，及時簽訂了購房合同，根據(jù)買賣不破租的規(guī)定，購房合同也是無效的。