不可抗力因素是指不可預(yù)見、不可避免且不可戰(zhàn)勝的客觀情況。如近2年的新冠疫情、地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等。《中華人民共和國(guó)民法典》第一百八十條 【不可抗力】因不可抗力不可履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

住房買賣中的違約情形有哪些

1、不可履行。

又叫給付不可，是指?jìng)鶆?wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以特定物為標(biāo)的物的合同中，如住房，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不可履行。

不可履行以訂立合同時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，可分為自始不可履行和嗣后不可履行。前者可構(gòu)成合同無(wú)效;后者是違約的類型。

2、延遲履行。

又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行，指?jìng)鶆?wù)人可以履行，但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);可以履行;債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行;債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。

3、不完全履行。

是指?jìng)鶆?wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時(shí)為確定標(biāo)準(zhǔn)?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺點(diǎn)或者另行給付時(shí)為準(zhǔn)。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺點(diǎn)或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時(shí)仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。

4、拒絕履行。

拒絕履行是債務(wù)人對(duì)債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務(wù)人將應(yīng)付標(biāo)的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。關(guān)于當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定，即指此類違約行為。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);有不履行的意思表示(明示的和默示的);應(yīng)有履行的能力;違法的(即不屬于正當(dāng)權(quán)利的形式，如抗辯權(quán))。