1、按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)村宅基地所有歸農(nóng)村集體組織所有，農(nóng)民只擁有其使用權(quán)，故不存在法律意義上的交易市場(chǎng)，住房的交易也僅僅限制于農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一明晰的市場(chǎng)價(jià)格。因此農(nóng)村住房在評(píng)估時(shí)不可使用市場(chǎng)比較法，但是在現(xiàn)實(shí)情況中，小產(chǎn)權(quán)房交易及宅基地置換等都涉及農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此在直接評(píng)估中應(yīng)該涉及到市場(chǎng)法的范疇。

2、農(nóng)村住房評(píng)估從理論上說(shuō)可以采用收益還原法，在運(yùn)用收益還原法時(shí)，需收集集體土地類似公司的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等資料，用以計(jì)算客觀收益。但是現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村住房有收益但又很少出現(xiàn)交易情況下，由于同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)不多，資料少而難以直接采用，因此無(wú)法利用收益法進(jìn)行農(nóng)村住房的估價(jià)。

3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法一般適用于具有開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)潛力并即將開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，是以規(guī)劃中的開(kāi)發(fā)條件為假設(shè)前提的，是估價(jià)最高最佳使用原則的最生動(dòng)體現(xiàn)。因而，假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)于沒(méi)有明確再開(kāi)發(fā)計(jì)劃的集體房地產(chǎn)的抵押評(píng)估是不合適的。

4、成本法是對(duì)現(xiàn)有的住房按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造住房所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)(或建設(shè))利潤(rùn)，得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定住房成新率，二者相乘后得出住房的評(píng)估價(jià)值的方法。

集體與國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)住房的區(qū)別

1.兩種均為土地使用權(quán)屬的證明，但是一般的住宅有70年的使用期限，屬非永久的土地產(chǎn)權(quán)證明，而在集體土地面上建設(shè)的住房是沒(méi)有使用的期限的，可擁有永久產(chǎn)權(quán)證。

2.擁有國(guó)有土地的使用權(quán)證的，住房是可以過(guò)戶的；集體土地使用權(quán)證則不可辦理過(guò)戶。

3.國(guó)有土地辦證的費(fèi)用比集體土地辦證的費(fèi)用要高，因?yàn)樾枰惠^多稅費(fèi)。

4.集體土地是無(wú)個(gè)人房產(chǎn)的土地證明的，因?yàn)榧w土地沒(méi)法進(jìn)行分割，不可以過(guò)戶交易，而國(guó)有土地住房的產(chǎn)權(quán)辦理都可正常進(jìn)行。

5.若因某些原因造成拆遷，集體土地的住房在土地補(bǔ)償方面也是跟國(guó)有土地有些不同。