內部房源從字面意思來看是指開發(fā)商給員工提前銷售、預留的住房，而實際在樓盤售賣中內部房源的來源主要有以下三種類型：

1、開發(fā)商抵給建設方當工程款的房;

2、員工們內部認購的房;

3、客戶買了由于辦不下來貸款等原因退的房。

購買內部房源要注意哪些

第一種內部房源：開發(fā)商同意更名的商品房。其實就是變相鼓勵員工炒房，也是給員工一些福利。它怎么操作呢?在項目中劃出一部分房源以優(yōu)惠的價格讓內部員工先行認購，有些開發(fā)商甚至還同意員工進行首付分期。在一定期限之內(比如一年)，只要員工按月或者按節(jié)點(比如說每半年、或者是年底)按時足額的支付到一定金額的款項，開發(fā)商就同意員工更名一次。這種模式，對于購買內部房源的人而言沒有太大的風險，無非是員工溢價的部分無法貸款而已。需稍加注意的地方是，有一部分的資金是要轉給員工，最好能一手交錢、一手在開發(fā)商那里辦理網(wǎng)簽手續(xù)，中間間隔的時間越短越好。

第二種內部房源：團購名額轉讓。前些年，不少的單位熱衷于搞集資房或者是員工的團購房，一些暫時沒有購房需求的員工就把自己的購房資格轉讓了，等到取得了不動產權證之后，再辦理產權過戶登記手續(xù)。這類型的案件大多數(shù)是賣方覺得轉讓費太便宜了，而房價上漲的幅度遠遠超出了轉讓費的金額。對于這類內部房源的購買，要注意以下幾方面的問題：首先，在協(xié)議當中應當約定一個較高的違約金;其次，開發(fā)商或者單位出具的收據(jù)原件，最好由買受人保管;最后，一旦發(fā)現(xiàn)賣方有毀約的意圖，盡快提起訴訟，并且將住房進行查封。這樣能避免第三人善意取得之后，買受人無法獲得住房的尷尬。

第三種內部房源：開發(fā)商高管鎖房。開發(fā)商的高管利用職務上的便利，以非常低的成本，控制了若干的房源，等到房價上漲之后再對外銷售，獲取高溢價。比如，正常客戶每套房源交5萬塊錢的定金，而他只需要交1萬塊錢。而且一次性控制了幾套甚至幾十套房源。實踐當中，這些高管做得很隱蔽，并不會用自己的名義來鎖房，而會找一些遠房親戚或者自己信得過的人，其本質就是在收取茶水費。收取茶水費的行為在法律上應當認定無效，買受人是可以要求返還茶水費的。這種行為在開發(fā)商的集團層面而言，是被嚴厲禁止的。

第四種內部房源：工程抵款房，顧名思義就是開發(fā)商欠了施工方的錢，以房抵債，施工方再把這些房子對外進行銷售。這個，我們把它稱為是真的抵款房。實踐當中，還有一種假的抵款房。什么意思呢?

它本質上并不是工程抵款房，而是開發(fā)商變相營銷的一種噱頭。為什么需要這樣的噱頭呢?因為在中國買房，要是房價跌了，那是會有人砸售樓部的。而開發(fā)商需要在推盤的過程當中降價的話，只能采取團購、總裁簽售或者工程抵款房這樣的對外口徑。

對于購房者而言，甭管他是真的還是假的。買到劃算的就是對的!買這種房子要注意幾個問題：1、直接和開發(fā)商簽商品房買賣合同。否則你可能買成了二手房。2、算清楚賬，往往購買這種房子是要向中介交納團購費或稱為電商費的。算總價的時候，一定要把這個成本算進去，究竟劃不劃算?3、有些工程抵款房?？赡芤呀?jīng)備案在施工方的名下。一定要確保這個備案已經(jīng)解除，之后再跟開發(fā)商簽訂合同。4、如果這個抵款房的價格，低于市場價太多，可千萬要小心。很可能是開發(fā)商或者是施工方在甩賣資產。這個項目有可能爛尾。