大產權房的房產證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受；可以自由出售；用地是由政府劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。小產權房的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)或者沒有任何的房產證明，也沒有產權，是不受法律保護。而且小產權房只具備了普通商品房的使用性質，購買者也不可合法轉讓過戶。

購買小產權房有哪些風險

1、缺少五證：在雙方買賣交易的過程當中，購房者一般都需要查審一下開發(fā)商的五證，而這五證即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。如果沒有五證是不可辦理不動產權證的，也就不受法律的保護了。

2、拆遷難補償：盡管小產權房的價格非常便宜，然而有錢人看到它還是要遠遠避之，由于小產權房除了不可辦理不動產權證外，那些便宜房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證：在買房的市場中，之所以會有小產權房和商品房之分，就是因為小產權房的住房質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類住房一般由土地所在村開發(fā)，除了住房質量和住房售后質保難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

4、小產權房不可抵押或者上市轉賣：小產權房是不可辦理不動產權證的，正是因為沒有正規(guī)的產權證，所以小產權房不可上市專賣。因此，購房者在購買小產權房一定要這點：購買小產權房是不可上市專賣的。

5、小產權房不可抵押貸款：由于現(xiàn)在房價高企，因此大多數(shù)人都是通過貸款來買房的，然而，大家需要知道的一點就是：小產權房不可在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復。