房產(chǎn)增值稅滿兩年如何計算

在界定房子是否滿兩年之前，購房者們需要確定自己的房子類型，因為不同類型的房子界定的方式不同，比如商品房的界定方式是從房產(chǎn)證登記日期開始，再比如贈與的房產(chǎn)界定方式是從贈與日期開始，在住房交易規(guī)定中，房產(chǎn)如果購買滿兩年后再出售是不需要繳納增值稅的。具體如下：

1、商品房。

商品房的界定方式主主要是看契稅完稅發(fā)票的填發(fā)日期，要不就是看房產(chǎn)證的登記日期，根據(jù)孰先原來計算房子是否滿2年或者滿5年。

2、繼承所得房產(chǎn)。

繼承所得的房產(chǎn)的界定方式相對比較容易，一般是從繼承當天來計算起始日，看到起止日是否滿2年或者滿5年。

3、房改房。

房改房的界定方式有三個時間：可以從原始購房合同簽署日期開始計算、也可以從房產(chǎn)證填發(fā)日期或者是第一筆購房款的銀錢收據(jù)日期開始計算。根據(jù)以上三個時間的孰先原則，來計算住房是否滿5年或者滿2年，值得注意的收據(jù)的章購房合同的章要一致，收據(jù)才有效。

4、贈與的房產(chǎn)。

贈予的房產(chǎn)的界定方式是從贈予前的日期開始計算，從這個時間界定是否滿5年或者滿2年;如果是非直系親屬的房產(chǎn)贈送，要按商品房、房改房的規(guī)定來計算住房有沒有滿2年或者滿5年。

5、夫妻更名(包括離婚析產(chǎn))的房產(chǎn)。

夫妻更名的界定方式是從房產(chǎn)更名前的日期來計算是否滿2年或者滿5年。

二手房未滿兩年的稅費有哪些?

一般二手房交易需要交納的稅費主要有：

1.契稅：一般是房款的1%(面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%，面積在90平以上144平以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%)。

2.營業(yè)稅：房產(chǎn)證未滿5年的交5.6%，產(chǎn)證滿五年可以免交營業(yè)稅。

3.個人所得稅，1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。

4.交易費：3元/平方米(但是一般需要買房人把雙方的交易費都交了，也就是6元每平米)。

5.測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定。

6.權(quán)屬登記費及取證費：一般情況是在200元內(nèi)。二手房計稅基數(shù)是住房評估價，首套房是根據(jù)賣家是否首套房。

7.二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向買賣雙方征收的各類稅費，包括：增值稅(原營業(yè)稅)、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、教育費附加等。

8.對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為住房買賣成交價的0.05%(2009年至今暫免);個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為1%，高檔商品房契稅為4%。

9.二手房交易過程當中買方和賣方都需要承擔的不同的稅費，二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱。結(jié)果是增加了買房人的購房負擔，也增加了國家的稅收收入。