土地買賣是可以申請(qǐng)公證的，其中，是否公證根據(jù)自己實(shí)際需要決定，法律沒有規(guī)定必須公證。協(xié)議的效力與是否經(jīng)過公證無關(guān)(如雙方簽訂的買賣合同無需公證即生效)，主要看協(xié)議雙方是否具備土地轉(zhuǎn)讓的資格、土地轉(zhuǎn)讓是否違背法律規(guī)定、是否需要辦理批準(zhǔn)手續(xù)等方面來判斷。

法律對(duì)于土地承包合同的效力，沒有規(guī)定必須辦理公證手續(xù)。辦理公證，只是增強(qiáng)合同的證據(jù)作用，不會(huì)增加合同效力等級(jí)。如雙方合同依法成立并生效，沒必要辦理合同公證。

公證書有效力，但是只能證明你和出賣人之間有一個(gè)住房買賣合同所產(chǎn)生的債權(quán)，物權(quán)的變動(dòng)是以登記為要件的，他不可證明你對(duì)這個(gè)住房有所有權(quán)，這個(gè)公證的效力是可以要求他把住房過戶給你。公證書是指公證處根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，依照事實(shí)和法律，按照法定程序制作的具有特殊法律效力的司法證明書，是司法文書的一種。是法律界常用的應(yīng)用寫作文體之一。

農(nóng)村住房買賣合同無效的幾種情形

農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的住房買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對(duì)能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村住房買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其住房宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。

法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無效；無權(quán)處分住房的人簽訂的住房買賣合同出售農(nóng)村住房，如未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，則依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣無效。

非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買該組織成員的住房后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，因購買人不符合申請(qǐng)農(nóng)村宅基地的條件，故也應(yīng)認(rèn)定住房買賣合同無效。