1、買到已抵押的房子的處理辦法

抵押的房子一般是指賣家（抵押人）通過向銀行（抵押權(quán)人）貸款購買，或因?yàn)閭€(gè)人債務(wù)等原因，抵押給了其他人（抵押權(quán)人）的住房。

處理辦法：買方遇到此類二手房，如果在未知情況下簽訂了買賣合同，或者抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓，根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓行為是無效的。而知情情況下，只有賣方在限定時(shí)間內(nèi)解除抵押后，才能進(jìn)行正常過戶。

提醒：購房者在交易住房存在抵押情況時(shí)，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人首先解除抵押，以防意外情況的發(fā)生。

2、買到被查封的房產(chǎn)的處理辦法

房產(chǎn)查封指的是在訴訟過程當(dāng)中法院在案件原告提出查封申請(qǐng)的情況下通過司法的途徑把被告所屬名下的房產(chǎn)查封，被查封后的房產(chǎn)是不可進(jìn)行過戶、抵押等手續(xù)的。

處理辦法：有些賣家將已經(jīng)被查封的房子對(duì)外出售，造成不明真相的買家付錢入住后，發(fā)現(xiàn)住房并不可過戶。雖然此種情況下，買賣合同被視為無效，可以追回錢款，但還是讓人很糟心吶！

另外根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，在簽約之后，住房才被法院查封的買賣合同是有效的。但因?yàn)榉孔犹幱诓榉鉅顟B(tài)，依然無法完成過戶，所以購房者在買房的時(shí)候，一定要保持十二分警惕。

提醒：簽訂購房合同前，去建委核房，查詢確認(rèn)交易住房是否被登記為查封、占用等其他狀態(tài)；另外，購房者可以在合同中就“查封房”問題設(shè)立單獨(dú)條款，約定賣房人的擔(dān)保責(zé)任和違約責(zé)任，下降損失。

3、買到住房產(chǎn)權(quán)共有的處理辦法

有些住房產(chǎn)權(quán)不清晰，是由多人共有。如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買方應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買方與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

處理辦法：有時(shí)候，購房者在買房時(shí)，房產(chǎn)證寫了多個(gè)名字，但賣房人卻說，“這房子，我說了算！”這時(shí)，你可要注意了，因?yàn)槲幢卣娴乃f了就算的！

如果房子有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，如夫妻共有，不管是丈夫賣還是妻子賣，一定要雙方都點(diǎn)頭同意，否則視為買賣無效。

提醒：如果是共有財(cái)產(chǎn)，購房者在簽訂合同時(shí)要多留心眼，一定要查看所有住房共有產(chǎn)權(quán)人同意出售住房的書面證明。

4、賣家一房二賣情況的處理辦法

如果遇上市場(chǎng)房?jī)r(jià)高漲，合同上的違約成本又太低時(shí)，賣房人極有可能“一房二賣”，即：將住房出售給他人。

處理辦法：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不高于已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

提醒：遇到售價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)的情況，千萬不要覺得自己占了便宜，這套房子可能有產(chǎn)權(quán)問題或安全隱患，所以一定要審核清楚賣房人的所有權(quán)情況，也可以跟周圍鄰居了解下之前住房和業(yè)主的基本情況。

5、賣房戶口未遷出的情況

現(xiàn)在很多購房者買二手房，是為了房子上學(xué)用。但是如果賣家戶口未遷出，將會(huì)影響孩子的入學(xué)報(bào)名資格。

買二手房時(shí)，戶口糾紛非常常見。因?yàn)橐话闱闆r下一房不可有多個(gè)戶口存在。很多買房人事先沒有跟原房主約定好，房子過戶后，原房主戶口遷出問題，從而造成不必要的糾紛。

提醒：二手房買賣過程當(dāng)中，應(yīng)在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約條款?？梢院贤幸?guī)定售房人不可按照合同約定履行時(shí)，支付違約金。

6、物業(yè)費(fèi)用有拖欠的情況

有些房主在轉(zhuǎn)讓住房的時(shí)候，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)、暖氣費(fèi)、水費(fèi)等費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠。

如果賣方長(zhǎng)期拖欠且欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買方不知情買了，可能要承擔(dān)全部費(fèi)用。

提醒：買方可以在辦理住房過戶前就要求賣方結(jié)清所有的費(fèi)用，還可以在付房款的時(shí)留物業(yè)交割保證金。