土拍溢價(jià)率實(shí)際上值得就是土地溢價(jià)率，指的是超出計(jì)算所有成本在內(nèi)的土地價(jià)格所占的百分比。

溢價(jià)簡(jiǎn)單的解釋?zhuān)褪侵赋鲈就恋厮谐杀緝r(jià)格的部分。而溢價(jià)則是指比原來(lái)的價(jià)格高，高出的部分用百分比進(jìn)行表示，值得就是溢價(jià)率，也就是我們所說(shuō)的漲幅。

土拍溢價(jià)率的計(jì)算公式為：

土地溢價(jià)率=(競(jìng)拍成交價(jià)格-土地成本價(jià))/土地成本價(jià)*100%。

土地的成本價(jià)，包括征地費(fèi)、開(kāi)墾費(fèi)、青苗費(fèi)等補(bǔ)償村民的錢(qián)，以及評(píng)估費(fèi)等管理費(fèi)用。簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，就是土地收歸國(guó)有儲(chǔ)備后到拿出來(lái)招拍掛為止所有的支出費(fèi)用總和。

在土地拍賣(mài)當(dāng)中，如果土地溢價(jià)率越高的話，那么就表示未來(lái)樓市上漲的行情就越好。但是有些地方在土地拍賣(mài)時(shí)，如果土地競(jìng)價(jià)的溢價(jià)率高于一定比例，那么是可以現(xiàn)場(chǎng)終止拍賣(mài)的，轉(zhuǎn)而采取其他方式出讓土地。

土地拍賣(mài)的面積指什么

土地拍賣(mài)樓面價(jià)是指土地總價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。

計(jì)算公式：樓面價(jià)=土地總價(jià)格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。(土地總面積*容積率這個(gè)只是地面上部分算容積率的面積。總建筑面積還有地下和一些不算容積率的面積)房?jī)r(jià)中的樓面土地價(jià)格計(jì)算和兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)系，一是土地本身的價(jià)格，二是規(guī)劃容積率。

土地價(jià)格就不用多說(shuō)了，計(jì)算時(shí)要包括各種購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用;容積率就是用用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬(wàn)平方的土地面上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。假設(shè)一個(gè)小區(qū)土地價(jià)格為40萬(wàn)/畝,容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價(jià)：

樓面地價(jià)=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015畝是1平方米)。&樓面地價(jià)=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一畝約666.7平方米)。

樓面價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系

樓面價(jià)與房?jī)r(jià)之間為正比例關(guān)系，也就是說(shuō)樓盤(pán)的樓面價(jià)高房?jī)r(jià)肯定也高，一般情況下，房?jī)r(jià)是樓面價(jià)的兩三倍，但實(shí)際房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)中也存在不正比的情況，因?yàn)橛行╅_(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)周?chē)h(huán)境、配套設(shè)施等因素對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，兩者之間的關(guān)系還需看具體情況而定。