已經(jīng)取得住房預(yù)售許可的，未經(jīng)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商是可以辦理抵押貸款的，開發(fā)商通常會用自己的土地使用權(quán)、在建項目、竣工的房地產(chǎn)項目等向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押，從而獲得貸款。

但要注意已經(jīng)預(yù)售的房地產(chǎn)，簽訂了以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的商品房買賣合同，兼具債權(quán)的負(fù)擔(dān)屬性和物權(quán)的處分屬性，即開發(fā)商喪失了處分權(quán)，《實施細(xì)則》也明確規(guī)定了已預(yù)售的房地產(chǎn)不在抵押財產(chǎn)范圍之內(nèi)，即不得辦理抵押權(quán)登記。

什么是預(yù)售許可證?

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第四十四條第一款第四項的規(guī)定，商品房預(yù)售向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理條例》第六條規(guī)定商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)公司進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

法律規(guī)定原則上未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但是預(yù)售商品房為例外情形。商品房的預(yù)售要向主管部門申請，未經(jīng)批準(zhǔn)不得從事該民事法律行為。商品房預(yù)售行為屬于典型的行政許可行為。筆者覺得，取得預(yù)售許可證屬于獲得了交易未取得不動產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)民事權(quán)利能力，跟開發(fā)商行使該權(quán)利還有差距，比如是否具備相應(yīng)的行為能力、是否做出行使該權(quán)利的意思表示或者是否發(fā)出要約、是否達(dá)成一致的意思等。

有預(yù)售許可證如何辦理抵押

1.擁有預(yù)售許可證的可以進(jìn)行抵押，但是首先得找到銀行同意給你土地抵押貸款;自然人法人首先必須是出讓土地并且已經(jīng)足額繳納土地出讓金，經(jīng)過銀行指定評估單位進(jìn)行評估，按照評估價值50-60%進(jìn)行貸款申請。銀行經(jīng)過貸審會批準(zhǔn)后，填寫抵押貸款合同，經(jīng)過土地局抵押款抵押登記，銀行就會進(jìn)行放款。則這個抵押的程序就算完成了。

2.擁有預(yù)售許可證的可以進(jìn)行抵押，但是首先得找到銀行同意給你土地抵押貸款;自然人法人首先必須是出讓土地并且已經(jīng)足額繳納土地出讓金，經(jīng)過銀行指定評估單位進(jìn)行評估，按照評估價值50-60%進(jìn)行貸款申請。銀行經(jīng)過貸審會批準(zhǔn)后，填寫抵押貸款合同，經(jīng)過土地局抵押款抵押登記，銀行就會進(jìn)行放款。則這個抵押的程序就算完成了。