1、如果合同無(wú)效，購(gòu)房者可以要求售房者全數(shù)返還其所支付的定金，所以要確定好協(xié)議的效力。比如沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的人購(gòu)買未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，這樣的協(xié)議就屬于無(wú)效協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，售房者就需要返還定金。

2、確認(rèn)協(xié)議有無(wú)有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協(xié)議之日起一年之內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷，在協(xié)議撤銷后，定金應(yīng)該全部返還。比如，如果售房者隱瞞住房有重大安全隱患的情況，就屬于欺詐。

3、在協(xié)議合法有效的情況下，就要確定誰(shuí)是違約方，誰(shuí)是守約方，給付定金的一方如果違約無(wú)權(quán)要回定金，收受定金的一方如果違約，應(yīng)該雙倍返還定金。

4、在簽訂正式住房買賣合同之前，如果因?yàn)橘I賣雙方關(guān)于買賣合同的具體條款沒(méi)有達(dá)到一致而造成買賣合同沒(méi)有成立，各不承擔(dān)違約責(zé)任，定金應(yīng)該全部返還。

簽訂住房定金合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?

簽訂定金合同時(shí)為減少糾紛和避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生，主要應(yīng)注意：

1、嚴(yán)格審查主合同效力

定金合同是從合同，主合同無(wú)效，則定金合同自然無(wú)效。《擔(dān)保法》第5條第一款規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。

2、定金合同應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂

如果訂立定金合同未采取書面形式，而是采取的口頭形式，沒(méi)有相應(yīng)的證據(jù)予以證明，則不可確定定金合同的成立。相反，如果有其他證據(jù)證明，且已實(shí)際交付，則定金合同亦成立有效。

3、定金的數(shù)額必須在合同標(biāo)的額的20%以內(nèi)約定

合同中對(duì)定金的具體數(shù)額的約定，由雙方當(dāng)事人商議確定，定金的數(shù)額約定應(yīng)適宜?！稉?dān)保法》第二十條規(guī)定定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得高于主合同總額的20%。法律明確規(guī)定給付定金數(shù)額的上限，在上限以內(nèi)所確定的具體數(shù)額由當(dāng)事人雙方商議確定，如果定金的約定數(shù)額高于了主合同標(biāo)的額的20%，則高于部分無(wú)效。

4、應(yīng)當(dāng)在合同中約定交付定金時(shí)間期限

合同當(dāng)事人應(yīng)在定金合同簽訂之日起一定期限內(nèi)交付定金，且該期限必須明確、具體，以避免因合同對(duì)定金交付期限約定不明確，拖延交付定金，造成糾紛發(fā)生。

5、區(qū)別預(yù)付款與定金

首先，定金合同是要式合同，是一種從合同，而約定預(yù)付款的合同為諾成式合同，是主合同的一部分。

其次，定金的主要在于擔(dān)保主合同的履行。而預(yù)付款的給付構(gòu)成債務(wù)的部分履行。

其三，當(dāng)主合同履行遲延或履行不可時(shí)，屬于定金給付方違約時(shí)，無(wú)權(quán)要求返還定金，當(dāng)定金收受方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。

也就是說(shuō)，定金發(fā)揮著制裁違約方、補(bǔ)償守約方的雙重功能，在支付預(yù)付款的情況中，無(wú)論是給付方違約或者收受方違約造成解除合同的，收到預(yù)付款的一方均應(yīng)將預(yù)付款退回。