一個(gè)凈利潤(rùn)為10%的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其售價(jià)約為樓面價(jià)的2.5倍。這個(gè)倍率取決于開(kāi)發(fā)商想賺多少錢(qián)。計(jì)算公式如下：預(yù)測(cè)售價(jià)=地價(jià)+建設(shè)成本+財(cái)稅管理費(fèi)用+公司所得稅+預(yù)期利潤(rùn)。

樓面價(jià)是什么

樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)一定程度表明了該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。

樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系

一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。

同事房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷(xiāo)售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。

據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣(mài)，土地成本有可能占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右甚至更高。

樓面地價(jià)和地面地價(jià)的區(qū)別

1、樓面地價(jià)一般應(yīng)用于土地出讓或者買(mǎi)賣(mài)時(shí),而地面地價(jià)就是我們通俗理解的價(jià)格除以面積,這兩者不可能相同。

2、樓面地價(jià)指實(shí)際樓面平方面積價(jià)格,地面地價(jià)指實(shí)際地面平方面積價(jià)格,樓面平方面積也就是容積率,容積率一般是地面面積的1—2倍。

3、樓面地價(jià)=地面地價(jià)/容積率。比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商A以1000萬(wàn)元取得一塊面積為1000平方米的土地,容積率為2.3,那么它的地面地價(jià)為1000萬(wàn)/1000平方米=10000元/平方米,樓面地價(jià)10000/2.3%=434782元/平方米。

4、而樓面地價(jià)受到容積率的影響,容積率越大,樓面地價(jià)越高,容積率則是由城市規(guī)劃管理部門(mén)根據(jù)地塊承載能力、周?chē)ㄖ叨鹊纫蛩卮_定的城市規(guī)劃指標(biāo)。

5、樓面地價(jià)(分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的地價(jià))=土地總價(jià)/總建筑面積。