現(xiàn)在有很多人在買房的時候，都會使用貸款，即使是買二手房也是一樣的，所以住房貸款也是我們平時生活中比較困擾的一個問題，因為還貸款的日子是不好受的，沒有讓人輕松，所以大家都想早點還完貸款，但是也必須要知道在二手房交易的流程和注意事項，下面說說二手房交易流程及注意事項？怎么才能早點還完貸款？

二手房交易流程及注意事項

第1步：買賣前的產(chǎn)權審核

擔心買到產(chǎn)權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。

首先，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字；其次，看購房時的相關憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認住房產(chǎn)權歸屬。

風險提示：此環(huán)節(jié)大風險即是產(chǎn)權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的住房有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦住房產(chǎn)權有問題，交易即宣布無效。

第2步：交定金與簽合同

看好房子，確定住房產(chǎn)權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5％計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。

如果你看中的房子還在按揭中，定金好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。

如果沒有可信賴的第三方，定金好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。

風險提示：

1．當下樓價上漲，買家如想避免賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20％；

2．賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”；

3．為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

第3步：贖樓

贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說，贖樓是業(yè)主方的責任。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0．8％的擔保費用，以及0．4％的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭；其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔保費，但買家需要提前供樓。

“出于風險考慮，買家好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0．4％的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是住房存在產(chǎn)權問題，買家將陷入被動境地?！泵缆?lián)物業(yè)按揭部總監(jiān) 說。

這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節(jié)省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何挑選擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行挑選擔保公司可能要空跑一趟。

風險提示：因贖樓產(chǎn)生的風險，為此環(huán)節(jié)中大。買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、住房被查封等問題，買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認同“兩筆款贖樓”，即業(yè)主自己通過擔保公司向銀行借款。

第4步：付首期及資金監(jiān)管

除了產(chǎn)權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。

具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。

出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。

風險提示：

1．買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監(jiān)管，避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。

2．倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。

第5步：簽訂買賣合同

在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”，這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網(wǎng)站的“信息公開”欄目的房地產(chǎn)管理相關下載處，下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同（版示范文本）》作為參考。

簽訂書面協(xié)議時，主要要關注四個方面，是產(chǎn)權情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才可以保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監(jiān)管等。

交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會（下簡稱房協(xié)）的相關負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何可以上網(wǎng)的地方，上到房協(xié)的網(wǎng)站，注冊并填寫相關內容，經(jīng)過共4個工作日的確權及辦理時間后，就可以直接到房協(xié)（福田區(qū)景田東路36號潤豐園小區(qū)一樓）去領取，完全免費。

據(jù)該負責人介紹，目前房協(xié)已經(jīng)取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到，這個費用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

風險提示：

1．如果房產(chǎn)有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權人不同意出售造成交易存在失敗的可能。

2．如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權為由造成交易失敗。

3．如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。

4．如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5．要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。

第6步：選銀行和辦按揭

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就可以確批復。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不可達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。

不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數(shù)，如果房產(chǎn)樓齡較新，例如是在以后入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。

至于銀行的挑選，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。

風險提示：

1．如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。

2．目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

第7步：過戶及交稅

去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

至于辦證時間，關內是5個工作日出新證，關外寶安也是5個工作日，龍崗則是20－30個工作日（以前的舊證是30個工作日，以后的新證是20個工作日）。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場；如果是業(yè)主實收，就只需要買家到場。

至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證；如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。

風險提示：

1．房地產(chǎn)的風險責任，產(chǎn)權轉移前由轉讓人承擔，產(chǎn)權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后住房出現(xiàn)損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。

2．目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔違約責任。

第8步：后續(xù)事項

交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產(chǎn)證復印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。

主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方商議后可以在保證金里面進行抵扣。

怎么才能早點還完貸款

1、理清財務狀況

想要早點還完貸款，那就要花費時間和精力來理清財務狀況，看看自己的收入、消費和中存在哪些不合理的部分，并盡快改正?？紤]時要從消費、儲蓄、三個方面考慮，其中，儲蓄是位的，每個月都將收入存起一部分，作為固定存款或短期理財，再劃分一部分用于，剩下的才作為消費，理清狀況就是擺脫房貸的步。

2、增加低還款額

增加低還款額是更快還清貸款的另一種簡單方法，因為如果你增加了每月的還款額度，那也就加快了還款的速度，減少幾年的還貸期限就意味著能節(jié)省數(shù)千元的利息。此外，如果貸款產(chǎn)品帶有重新提款功能，超出低還款額的部份還可在必要時取出使用。

3、額外一次性付款

定期的一次性的支付貸款也是一種簡單的方法，可以幫助更快下降購房貸款。因為還款時每月月費是不變的，而由于大多數(shù)的貸款剛開始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少，所以大筆提前付款，就可以減少利息支出，而且好在貸款開始的頭五年實施，效果會更好。

4、每周或每兩周支付一次還款額

每兩周支付一次貸款還款額是一個簡單有效且更快擺脫住房貸款的方法，與按月支付還貸的方法相比，這就相當于每年增加了等值于一個月度的還款額。雖然一個月的額度聽起來并不是很多，可是按照積少成多的定律來想，只要能長久堅持下去，還是很有成效的。

5、重新貸款

如果房貸合同已經(jīng)持續(xù)了一段時間，并且你覺得現(xiàn)在的貸款產(chǎn)品并不適合自己的實際情況，你想要挑選更大額度的還款方式，或者是利率更低的貸款產(chǎn)品，那就可以考慮用重新貸款的方式來實現(xiàn)，當你重新挑選了貸款銀行或者貸款產(chǎn)品，那就可以挑選更短時間的還款期限，或者更合適的還款方式，以此達到盡早還完貸款的目的。

通過以上的介紹，大家對于二手房交易流程及注意事項，怎么才能早點還完貸款的全部常識，應該也了解清楚了吧，在買賣二手房的時候，有很多流程和注意事項的，所以要提前了解清楚，還有想早點還完貸款的話，就必須要多努力哦，要有一個計劃，才能早日的還完貸款。