1、產(chǎn)權(quán)不明

首先要確認(rèn)是否有第一債權(quán)人之外的其他債權(quán)人，由于民間借貸是無法通過國(guó)家機(jī)構(gòu)查詢得知，如果原房主這些因債務(wù)問題造成跑路，競(jìng)買人入住后可能遭到其他債權(quán)人的追討。

2、住房瑕疵

在對(duì)住房進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只對(duì)瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，而對(duì)住房存在的其它問題比如兇宅、刑事案件或暫時(shí)不可顯現(xiàn)的質(zhì)量問題基本都不會(huì)注明，因此需要想競(jìng)拍此住房的朋友務(wù)必了解清楚。

3、費(fèi)用不明確

由于法拍房不會(huì)公布拍房以前的交易情況，如繼承性質(zhì)的住房、商業(yè)性質(zhì)的住房等，有的住房過戶涉及的稅費(fèi)非常高，買受人競(jìng)拍前一定要有充分準(zhǔn)備。還有可能原業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、水電氣費(fèi)等，這些都需要買受人但承擔(dān)原業(yè)主所拖欠的費(fèi)用。

法拍房貸款流程

1、貸款資格預(yù)審

拍前借款人貸款資格確認(rèn)，然后準(zhǔn)備身份證，戶口本，結(jié)婚證(離婚證/離婚協(xié)議)，收入證明，銀行流水，征信報(bào)告自查詳細(xì)版，根據(jù)專業(yè)意見完善需要提交給銀行的預(yù)審材料。通過上述材料確認(rèn)貸款成數(shù)，貸款資格。

2、貸款擔(dān)保函

司法拍賣成交后，買受人未取得法律文書，銀行在落實(shí)抵押前發(fā)放按揭貸款，需憑擔(dān)保公司出具的擔(dān)保函擔(dān)保放款。所以，銀行貸款審批通過后需要前往合作的擔(dān)保公司，簽署擔(dān)保協(xié)議并支付擔(dān)保費(fèi)用，銀行需要收到擔(dān)保公司出具的擔(dān)保函才能放款。

3、銀行面簽復(fù)審

競(jìng)拍成功后到銀行面簽復(fù)審，核實(shí)上述借款人資料的全部資料原件及復(fù)印件，提交產(chǎn)調(diào)表、競(jìng)拍保證金轉(zhuǎn)賬憑證，競(jìng)拍成交確認(rèn)書，銀行卡復(fù)印件。銀行準(zhǔn)入的評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告，上述材料都審核通過就確認(rèn)獲得貸款資格和相應(yīng)的額度了。

4、銀行放款審批

拍賣成交后，在規(guī)定期限內(nèi)將首付款繳納至法院指定收款賬戶。在已經(jīng)辦好擔(dān)保手續(xù)，拿到擔(dān)保函的前提下，銀行進(jìn)行尾款放款，將貸款金額直接打給法院賬戶。

5、協(xié)調(diào)解封解壓過戶事宜

解封房產(chǎn)，在法院辦理解封手續(xù)。銀行的尾款支付到法院的賬戶內(nèi)，保存好相關(guān)的憑條原件，與法院執(zhí)行局相關(guān)人員溝通，并辦理手續(xù)。確保拿到四書：“拍賣成交確認(rèn)書”、“民事裁定書”、“協(xié)助執(zhí)行書”、“稅務(wù)協(xié)執(zhí)書”。去房管局、檔案局、不動(dòng)產(chǎn)管理局等部門，解押房產(chǎn)。繳納各種稅費(fèi)后，根據(jù)(拍賣成功文件、法院解封文件、稅費(fèi)繳納憑證)完成過戶手續(xù)，正式拿到房產(chǎn)證后收房。

6、辦理住房抵押登記

領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，辦理住房抵押登記。銀行在領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證完成歸檔手續(xù)后，購(gòu)房人憑身份證原件到銀行領(lǐng)取借款合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，第三方擔(dān)保責(zé)任解除，開始還款。