容積率是指在城市計(jì)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房子的總修建面積與宗地面上積的比值，分為實(shí)踐容積率和計(jì)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指計(jì)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)反映了地價(jià)水平的差異，總修建面積與宗地面上積的比值。容積率的高低反映了土地運(yùn)用強(qiáng)度及其運(yùn)用效益的不同。因而，容積率是城市區(qū)劃辦理中所選用的一項(xiàng)首要方針，也是從微觀上影響地價(jià)最首要的要素。

?

一、規(guī)劃容積率基本因素

所謂“容積率”，關(guān)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，容積率決議地價(jià)資本在房子中占的份額，而關(guān)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到寓居的滿意度。美化率也是如此。美化率較高，容積率較低，修建密度通常也就較低，地產(chǎn)商可用于收回資金的面積就越少，而業(yè)主就越舒暢。這兩個(gè)比率決議了這個(gè)項(xiàng)目是從人的寓居需求視點(diǎn)，或是從掙錢的視點(diǎn)來(lái)計(jì)劃一個(gè)社區(qū)。一個(gè)杰出的寓居小區(qū)，高層住所容積率應(yīng)不超越5，多層住所應(yīng)不超越3，美化率應(yīng)不低于30%。但因?yàn)槭芡恋刭Y本的約束，并不是一切項(xiàng)目都能做得到。

核算公式： 容積率=總修建面積÷總用地。

當(dāng)修建物層高超越8米，在核算容積率時(shí)該層修建面積加倍核算。

容積率越低，居民的滿意度越高，反之則滿意度越低。

二、規(guī)劃容積率核算因素

核算辦法模塊，最適容積率，最適容積率是可以使贏利最大的容積率數(shù)值。

土地轉(zhuǎn)讓，建安等資本條件下，贏利取決于商品的單價(jià)和商品的總量，也即是總面積。容積率決議了總面積，也決議了單價(jià)。而跟著項(xiàng)目容積率的上升，報(bào)價(jià)并非等份額下降，(容積率這1的項(xiàng)目報(bào)價(jià)不也許到達(dá)容積率為3時(shí)的高層住所的3倍了)因而總贏利額隨容積率的上升而上升，當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時(shí)分，商品的質(zhì)量開始下降，報(bào)價(jià)下降，贏利下降。在最適容積率點(diǎn)上同，出售額與總資本的差值最大，也即是贏利最大。

最適容積率的斷定，清晰了容積率的首要性，接下來(lái)即是最中心的疑問:關(guān)于一個(gè)低層項(xiàng)目，容積率的最好值是多少。

答復(fù)這個(gè)疑問，大家有必要經(jīng)過經(jīng)濟(jì)測(cè)算，即在必定的容積率下，本項(xiàng)目可以有多少的出售面積(總規(guī)模減去一些必要的配套設(shè)備)，一起這些面積又可以以多少報(bào)價(jià)售出，當(dāng)然這個(gè)報(bào)價(jià)是銷售可以承受而反映的。

大家知道，容積率斷定以后，項(xiàng)意圖總規(guī)模和可出售面積是很快可以核算出來(lái)的，但合理的報(bào)價(jià)怎樣斷定呢?在項(xiàng)目區(qū)位，資本等各方面條件斷定的狀況下，報(bào)價(jià)與住所的滿意度有很大關(guān)聯(lián)，除掉修建造計(jì)方面的要素，住所之間的擁堵程度，層數(shù)即是一個(gè)很首要的要素了，而這些要素是直接與容積率有關(guān)的。那么樹立一個(gè)容積率與修建的擁堵程度，層數(shù)之間的改動(dòng)"函數(shù)"即是終究的處理辦法。

三、規(guī)劃容積率實(shí)際因素

受地產(chǎn)商委托，我公司在北京南城承接了一個(gè)出資參謀項(xiàng)目，因?yàn)榉轿?，資本等各方面要素的歸納思考，項(xiàng)意圖商品定位為低層低密度的住所。斷定項(xiàng)目容積率的作業(yè)始終是各項(xiàng)作業(yè)的條件與中心。

測(cè)算終究的成果是此項(xiàng)目積率在0.9的低層住所和0.7的TOWNHOUSE兩種商品是資本贏利率最高的。

雙拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%

聯(lián)排 0.7 5000 4218 14862 18.55%

低層 0.9 4300 3592 17704 19.72%

多層 1.2 3600 3058 18430 17.73%

可是依據(jù)銷售定位為這兩種商品類型的話，客戶規(guī)模仍然有限，為了減小銷售危險(xiǎn)，商品類型應(yīng)聯(lián)系5-6層的多層住所，容積率可在0.7-0.9之間，大家將容積率開始定在0.8，商品類型以TOWNHOUSE和低層，多層住所為主，這么地產(chǎn)商的利益是最有確保的。

實(shí)踐上，也即是斷定各不相同類型住所面積份額。計(jì)劃任務(wù)書也現(xiàn)已根本成型了，下一個(gè)期間的各項(xiàng)作業(yè)也就可以順理成章的展開了。