探討農(nóng)村住房買賣合同的獨(dú)特性與合法性，包括合同樣本、須知及實(shí)際協(xié)議內(nèi)容，重點(diǎn)分析合同有效性及轉(zhuǎn)讓限制，旨在幫助理解農(nóng)村住房交易的復(fù)雜性與法律要求。

要是說起一手房、二手房的買賣，可能很多朋友都覺得十分的簡(jiǎn)單，畢竟這些都是咱們比較熟悉的東西。但是若是說到農(nóng)村住房買賣的話，可能很多朋友就無法口若懸河的表達(dá)了。農(nóng)村住房買賣與城市住房買賣有很大的不同，當(dāng)然，農(nóng)村住房買賣合同與城市住房買賣合同也會(huì)有明顯的區(qū)別。咱們下面就來說說農(nóng)村住房買賣合同樣本，農(nóng)村住房買賣合同須知吧！

一、農(nóng)村住房買賣合同樣本

其實(shí)農(nóng)村住房合同與一般的合同在形式上大體是差不多的，首先需要列明買賣雙方的基本情況，包括姓名身份證等等，之后是住房的基本情況以及一些特殊的約定，然后是農(nóng)村住房買賣的內(nèi)容條款，違約責(zé)任，價(jià)格，付款方式，交付期限等等，需要說明的是，在農(nóng)村住房買賣合同中，我們需要說明土地使用權(quán)的性質(zhì)，可能很多朋友在一般的購(gòu)房合同中沒有明確的了解到這一點(diǎn)，但是在農(nóng)村住房買賣中，這一點(diǎn)是至關(guān)重要的。

二、農(nóng)村住房買賣合同須知

我們上面就有說到農(nóng)村住房買賣合同與一般的購(gòu)房合同是有不同的，而這個(gè)不同便體現(xiàn)在內(nèi)容條款方面，農(nóng)村住房買賣存在一些注意事項(xiàng)，尤其是合同是否有效方面，咱們下面就詳細(xì)的來介紹一下！

１．因購(gòu)買者具有住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不可進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村住房買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。

２．我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓住房權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售住房的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止住房轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村住房買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己住房權(quán)的行使。

３．對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售住房，我國(guó)雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國(guó)務(wù)院廳在1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)我國(guó)民法通則第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。

附：農(nóng)村住房買賣協(xié)議一

甲方(賣方)：

乙方(買方)：

甲、乙雙方就住房買賣事項(xiàng)，經(jīng)商議一致，并經(jīng)土地權(quán)人 同意，達(dá)成以下合同條款：

一、甲方自愿將坐落在 住房院落(包括：正房 間、廂房 間)出賣給乙方，并將與所出賣住房相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給乙方，。該院落具體位置為：

東鄰：_________???西鄰_________

南鄰：_________ 北鄰：_________

登記長(zhǎng)度為____米、寬度為____米，面積共____平米。

二、該院落相關(guān)的附屬物同時(shí)全部轉(zhuǎn)讓，附屬物包括：

三、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫________；即人民幣小寫____元。乙方在合同生效時(shí)一次性付清。

四、甲方應(yīng)在____前將該住房交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等，

五、本合同生效后，一方如不可按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨`約金。

六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)原因而造成乙方無法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、住房的改造、建造、裝修等費(fèi)用及土地部分。

七、合同生效后甲方有乙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移義務(wù)，如因政府原因確實(shí)無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關(guān)證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補(bǔ)償款、回遷房等)全部歸乙方。

八、 其它：

1、本協(xié)議未盡事宜須經(jīng)雙方商議解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議。

2、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字、蓋章，村委會(huì)簽字蓋章后生效。

3、本協(xié)議電腦打印一式三份，各方各執(zhí)一份。

甲方(賣方)：________________(印) 身份證號(hào)：________________

住址：________________ 電話：________________

____年____月____日

乙方(買方)：________________ (印)身份證號(hào)：________________

住址：________________ 電話：________________

____年____月____日

村委會(huì)意見：________________村委會(huì)蓋章：________________

____年____月____日