買房投資和自住的區(qū)別如下：

1、對(duì)于自住來說最重要的是否能滿足個(gè)人需求，不僅要看顯性需求也要看隱性需求。首先上班通勤時(shí)間，近地鐵，近公交車或者自駕出行道路情況，是否站點(diǎn)過多，道路經(jīng)常擁堵，不要在路上花費(fèi)大量的時(shí)間。同時(shí)要考慮周邊的生活配套，比如商城、公園以及醫(yī)院和后期子女上學(xué)等問題。

2、投資不僅要考慮短期能上漲多少，目前市場(chǎng)情況下也要考慮抗跌能力強(qiáng)不強(qiáng)。首先最重要的是地段和區(qū)域規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)有沒有足夠的賣點(diǎn)，其次要看區(qū)域是否有優(yōu)秀的教育資源和公共交通資源，實(shí)際距離有多遠(yuǎn)。

總體來說投資和自住不太一樣，對(duì)于自住來說要考慮是否滿足自己的硬性需求和居住舒適度怎么樣，而投資來說要看地段和稀缺性，很多人既要居住好還想投資潛力大。

買房投資要注意什么

1、回報(bào)率

投資就是為了回報(bào)，投資回報(bào)率的計(jì)算方法為年利潤或年均利潤/投資總額×100%。目前年回報(bào)率平均高于7%的商業(yè)可以考慮投資;如是資金投入比較大的項(xiàng)目，年回報(bào)率平均高于5%的商業(yè)也可以考慮。

2、經(jīng)濟(jì)能力

投資者應(yīng)量力而行，充分評(píng)估未來的收入水平及支付能力，因?yàn)樯啼伋跏际蹆r(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也越高，將影響商鋪投資的收益。此外，還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況，商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，要充分考慮房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及資金占?jí)旱某杀尽?/p>

3、公用分?jǐn)偯娣e

對(duì)購買者來說，商鋪的物業(yè)單價(jià)高于住宅，為了避免出現(xiàn)物業(yè)面積分?jǐn)偛痪膯栴}，只有事先約定嚴(yán)密詳盡，出現(xiàn)問題時(shí)才能順利維權(quán)。

4、房產(chǎn)形態(tài)

一般來說，社區(qū)商鋪的消費(fèi)者比較固定，地段、交通對(duì)商鋪經(jīng)營的影響較小，而大型商場(chǎng)或商業(yè)街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關(guān)。購買者確定了購買商鋪的形態(tài)后，就要潛心分析這方面的情況，不可一把抓。

5、經(jīng)營項(xiàng)目

要確定商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目不同，所屬業(yè)態(tài)自然也就不同。業(yè)態(tài)有“匯集效應(yīng)”，如果一個(gè)地塊某一個(gè)業(yè)態(tài)非常成規(guī)模，則投資收益也會(huì)成比例提高，這對(duì)于初次投資者比較有利。

6、所在地的商業(yè)成熟度

成熟型地段的商鋪價(jià)格很貴，成長型地段的商鋪價(jià)格不是很高，但可能幾年之后會(huì)翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價(jià)值，也存在各自的投資風(fēng)險(xiǎn)，需引起足夠重視。

7、后期經(jīng)營管理

商鋪更多的風(fēng)險(xiǎn)來自于后期的經(jīng)營管理，如果經(jīng)營管理不善就意味著投資的絕對(duì)失敗，所以要提前考察好商業(yè)管理的運(yùn)營實(shí)力。

8、相關(guān)政策

經(jīng)營商鋪是長線投資，對(duì)政策的依賴性強(qiáng)，比如交通或道路的改善、舊區(qū)改造、市政動(dòng)遷等，購買者必須對(duì)所購商鋪未來的處境有深入的了解，以保證商鋪價(jià)值的提升。