上期給大家介紹了抵押房、抵債房還有房，其實(shí)除了要求大家學(xué)會(huì)拿起法律武器保護(hù)好自己的合法權(quán)益外，還向大家傳達(dá)了一個(gè)信息，就是對(duì)于房源信息一定要了解清楚。

當(dāng)然，了解房源信息并不只是了解該房子是不是還有貸款，是不是為了還債，還有一些重要的內(nèi)容，比如住房產(chǎn)權(quán)人，住房來(lái)源等。今天就重點(diǎn)給大家介紹一下共有房、央產(chǎn)房、代理房和拍賣房。有遇到這類房產(chǎn)的朋友，一定要提高警惕。

上期回顧：《法院:北京10類"風(fēng)險(xiǎn)房"案例及購(gòu)房提醒(上)》

風(fēng)險(xiǎn)房四、共有房

案情介紹： 2010年10月12日，出賣人景先生與買受人馬先生通過(guò)中介簽訂了《北京市存量住房買賣合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區(qū)紅線胡同一處住房出售給馬先生，住房建筑面積21.5平方米，價(jià)格67萬(wàn)元。合同簽訂后，馬先生當(dāng)即支付定金2萬(wàn)元。

2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發(fā)送了告知函，告知住房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因景先生未征得其同意擅自簽訂住房買賣合同，所簽合同為無(wú)效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。

法官說(shuō)法：《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同，夫妻對(duì)共同的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意擅自處理共同財(cái)產(chǎn)的屬于無(wú)權(quán)處分行為。

本案中，經(jīng)過(guò)法庭調(diào)查，景先生的售房行為確實(shí)未經(jīng)過(guò)其妻子的同意，因此法院終判決駁回了馬先生子女要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。當(dāng)然，本案中，合同未能履行是景先生的過(guò)錯(cuò)，景先生應(yīng)當(dāng)依照合同約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

法官提醒：已婚售房人一定要有配偶的知情同意書(shū)

事實(shí)上，馬先生只要在買房過(guò)程當(dāng)中做一項(xiàng)簡(jiǎn)單的工作就能避免這種情況發(fā)生，就是在簽訂合同的同時(shí)，問(wèn)一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書(shū)，這樣才能有效避免本案情況發(fā)生。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。

風(fēng)險(xiǎn)房五、央產(chǎn)房

案情介紹：2015年4月5日，賣房人李先生與買房人小何就坐落于西城區(qū)白廣路的一處住房簽訂了住房買賣合同，約定購(gòu)房款490萬(wàn)，過(guò)戶時(shí)間為合同簽訂之日起120日內(nèi)，即2015年8月3日。但是因?yàn)樾『钨?gòu)房指標(biāo)的限制，小何需要先賣掉名下一套住房才可以再行購(gòu)房。

結(jié)果小何于6月30日賣了一套住房取得購(gòu)房資格，并于7月1日才開(kāi)始實(shí)際履行合同。后在房源核驗(yàn)中，因涉案住房是未辦理上市手續(xù)的央產(chǎn)房而被退回。后李先生于7月17日完成了央產(chǎn)房上市手續(xù)，小何隨后又申請(qǐng)貸款，8月7日批貸，8月11日完成過(guò)戶，晚于約定期限8天。

李先生認(rèn)為逾期過(guò)戶的責(zé)任在小何，訴至西城法院要求小何支付逾期過(guò)戶違約金一萬(wàn)元。小何則認(rèn)為逾期過(guò)戶責(zé)任在李先生，隱瞞央產(chǎn)房的事實(shí)才造成貸款辦理的時(shí)間拖延。

法官說(shuō)法：關(guān)于逾期過(guò)戶的違約責(zé)任問(wèn)題，西城法院認(rèn)為，小何在取得購(gòu)房資格后實(shí)際用時(shí)一個(gè)多月即完成了涉案住房過(guò)戶，合同約定的自合同簽訂之日起120日內(nèi)完成過(guò)戶，已綜合考慮了小何購(gòu)房時(shí)暫無(wú)在京購(gòu)房資格、需貸款購(gòu)房等客觀情況，小何出售自己名下住房的時(shí)間較晚，應(yīng)對(duì)逾期過(guò)戶承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

但是李先生應(yīng)當(dāng)知道涉案住房為央產(chǎn)房，亦應(yīng)當(dāng)在住房出售前完善上市手續(xù)，李先生于7月才辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，對(duì)涉案住房過(guò)戶期限亦有影響，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，方式為抵銷部分小何應(yīng)支付的違約金。終，法院判令小何償付李先生逾期辦理住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約金八千元。

法官提醒：了解住房來(lái)源并不是可做可不做的事情

從買方角度來(lái)看，在簽訂合同前要事先了解該住房的來(lái)源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件；從賣方角度來(lái)看，亦應(yīng)當(dāng)在住房出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同可以順利履行。

風(fēng)險(xiǎn)房六、代理房

案情介紹：2010年3月23日，旅居國(guó)外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區(qū)西便門東里的一處住房，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持原件材料親自辦理住房買賣正式手續(xù)，過(guò)戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下，與孫先生就涉案住房簽訂了《北京市存量住房買賣合同》，約定住房總價(jià)款為185萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，趙先生向?qū)O先生支付了10萬(wàn)元定金。4月9日，周女士回國(guó)后認(rèn)為孫先生無(wú)權(quán)代理住房的正式簽約及收取定金事宜，并且住房成交價(jià)格明顯過(guò)低，因此未作出追認(rèn)表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至西城法院要求確認(rèn)就涉案住房簽訂的住房買賣合同無(wú)效；孫先生雙倍返還其定金；某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還中介費(fèi)；周女士、孫先生及某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同賠償其住房差價(jià)損失。

法官說(shuō)法：關(guān)于代理權(quán)限及過(guò)錯(cuò)責(zé)任，西城法院認(rèn)為周女士明確表明其于4月9日回國(guó)，并持原件材料親自辦理住房買賣正式手續(xù)，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式住房買賣合同的授權(quán)，且周女士回國(guó)后并未做出追認(rèn)，因此孫先生與趙先生的簽約行為應(yīng)屬于越權(quán)代理，周女士并無(wú)過(guò)錯(cuò)，住房買賣合同對(duì)周女士不發(fā)生效力；某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在未充分審查委托書(shū)權(quán)限的情況下，即指導(dǎo)趙先生與孫先生簽訂住房買賣合同，并終造成合同因?qū)O先生無(wú)權(quán)代理而被確認(rèn)無(wú)效，負(fù)有重大過(guò)錯(cuò)；而趙先生對(duì)授權(quán)委托書(shū)未充分審查，也負(fù)有一定的責(zé)任。

終判決趙先生與孫先生簽訂的住房買賣合同無(wú)效，孫先生返還趙先生定金，某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還趙先生中介費(fèi)，孫先生和某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償趙先生部分住房差價(jià)損失。

法官提醒：購(gòu)買代理房時(shí)要求代理人提供委托書(shū)

實(shí)踐中，由于住房產(chǎn)權(quán)人行動(dòng)不便、身處國(guó)外、工作繁忙等原因，經(jīng)常出現(xiàn)委托代理人代簽住房買賣合同的現(xiàn)象。但是行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。

遇到此種情形，購(gòu)房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書(shū)，并在合同中明確約定因無(wú)權(quán)代理造成合同無(wú)效時(shí)，代理人所要承擔(dān)的違約責(zé)任，同時(shí)盡量要求代理人出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無(wú)權(quán)代理，或者業(yè)主因房?jī)r(jià)上漲而以不知情為由主張合同無(wú)效。

風(fēng)險(xiǎn)房七、拍賣房

案情介紹：2008年遼寧某證券公司被中國(guó)人民銀行關(guān)閉，資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括沈陽(yáng)市某地的一處住房。后人民銀行委托A公司進(jìn)行資產(chǎn)打包拍賣（A公司是北京市西城區(qū)的一家公司），B公司通過(guò)拍賣購(gòu)得了這些房產(chǎn)。2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購(gòu)房款，但是在過(guò)戶時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題，由于原住房產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷，B公司又不是住房的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)?shù)胤抗懿块T無(wú)法為岳先生辦理過(guò)戶，無(wú)奈之下岳先生將A、B兩公司訴至西城法院請(qǐng)求完成過(guò)戶手續(xù)。

法官說(shuō)法：本案中的焦點(diǎn)問(wèn)題是岳先生購(gòu)得了拍賣住房，但是無(wú)法辦理過(guò)戶。涉案住房的原產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)被關(guān)閉，法人相應(yīng)被注銷，不再具備民事主體資格，無(wú)法完成過(guò)戶手續(xù)。B公司拍賣購(gòu)得該房產(chǎn)，但尚未過(guò)戶，因此對(duì)涉案住房的處置權(quán)利仍屬于A公司。這樣一來(lái)，岳先生要求A、B兩公司過(guò)戶，就不得不通過(guò)訴訟途徑來(lái)解決。終西城法院經(jīng)審理后判決A公司協(xié)助將涉案住房過(guò)戶到B公司名下，待上述義務(wù)履行完畢后七日內(nèi)，B公司協(xié)助將涉案住房過(guò)戶至岳先生名下。

法官提醒：拍賣房情況復(fù)雜一定要謹(jǐn)慎購(gòu)買

拍賣房往往涉及債務(wù)問(wèn)題，住房可能被多次抵押，購(gòu)買這類住房有可能面臨債權(quán)人的追討。此外，還要關(guān)注住房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，有無(wú)實(shí)際居住人及戶口有無(wú)遷出，還要查看住房是否存在未繳清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等情況，這些都需要競(jìng)買人負(fù)擔(dān)。總之，拍賣房情況復(fù)雜，無(wú)論是競(jìng)拍還是間接購(gòu)買，都需要在了解清楚后謹(jǐn)慎對(duì)待。

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