房產(chǎn)證還乖乖的躺在你的手上，房子怎么就突然變成他人的了呢？！你是房產(chǎn)共有人，房子被房產(chǎn)證有名字的人單獨賣了？！

下面為大家舉例，提醒大家注意：

1.張三父親家財萬貫，已有多處房產(chǎn)（人稱“房叔”）。后因傳言要收房產(chǎn)稅，張父為了以后不交房產(chǎn)稅，于是將一處房產(chǎn)過戶到張三名下。張父為了避免將來因為房產(chǎn)惹爭議，故和張三簽訂代名持有協(xié)議，并做了公證。之后，張三暗中將該處房產(chǎn)轉讓給不知情的李四，李四支付了對價且依法辦理完過戶手續(xù)。一年后，張父知道此事，憤怒，找到李四并出具已經(jīng)公證的代名持有協(xié)議，向李四索要房產(chǎn)。

那么，這時，房子歸誰呢？按照《物權法》《物權法物權法司法解釋（一）》的規(guī)定，李四因“善意取得”制度而獲得該住房的權。所以，張三的父親只能向自己的兒子索賠。

2.呂布與貂蟬婚后共同買了一套商品房，登記在貂蟬名下，房產(chǎn)證上寫明單獨。呂布常年在外打工，家里一應事物都是貂蟬處理。后，貂蟬在呂布不知情的情況下，以市場價把房子賣給了曹操，并且已辦理完過戶手續(xù)。呂布回來后，生氣，把曹操告上法庭，要求歸還房產(chǎn)，這時候，房子歸誰呢？按照《物權法》及《物權法》司法解釋（一）的規(guī)定，房子歸曹操，因為曹操是“善意取得”。

《物權法》第106條規(guī)定了“善意取得”制度。在合同糾紛、物權糾紛、侵權糾紛以及婚姻家庭繼承糾紛等類型的糾紛中，會涉及到“善意取得”的問題。為此，《物權法司法解釋（一）》對“善意取得”制度做了更加清晰的規(guī)定。

一、什么叫“善意取得”？

善意取得是指無權處分人將其受托占有的他人的財物轉讓給第三人的，如受讓人在取得該財物時系出于善意，則受讓人取得該物的權，原權利人喪失權。

二、到底什么才算“善意取得”？國家法律給予了明確的規(guī)定，請看：

根據(jù)《物權法》第106條對“善意取得”的規(guī)定，受讓人可善意取得權的條件為：

（1）無權處分人處分他人的財產(chǎn)；

（2）受讓人是善意的；

（3）受讓價格合理；

（4）受讓人已實際占有動產(chǎn)或登記為權利人。

高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）對善意取得制度的適用全面細化，形成了較為完整的規(guī)則體系。主要涉及到三個方面的問題，即：善意受讓人的“善意”如何認定、交易價格是否“合理”、合同效力是否影響物權善意取得。

1、“善意”如何認定？

認定原則：

受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

受讓人知道轉讓人無處分權的情形：

（1）登記簿上存在有效的異議登記；

（2）預告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預告登記的權利人同意；

（3）登記簿上已經(jīng)記載司法機關或者機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權利的有關事項；

（4）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；

（5）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權。

重大過失的認定：

（1）不動產(chǎn)交易：真實權利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

（2）動產(chǎn)交易：交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

認定善意的時間點：

“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，即指不動產(chǎn)完成轉移登記之時，動產(chǎn)交付之時。動產(chǎn)簡易交付，以轉讓動產(chǎn)法律行為生效時為準；動產(chǎn)指示交付，以轉讓雙方轉讓返還原物請求權的協(xié)議生效時為準。

2、交易價格是否“合理”？

“合理的價格”應當根據(jù)轉讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。立法目的在于，立足個別交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認知感受，綜合判斷價格是否合理。

3、合同效力是否影響物權善意取得？

無效和被撤銷的合同【注：絕對無效的合同和被撤銷的轉讓合同】，不適用善意取得?！段餀喾ā方忉專ㄒ唬┟鞔_規(guī)定，物權變動原因與合同效力一致的原則，即引起物權變動的原因行為，如合同等法律行為無效或被撤銷時，不發(fā)生物權變動效果。立足于法律不保護非法交易的價值理念，因此，基于無效合同和被撤銷合同不適用善意取得，受讓人主張物權不會得到法律的支持。