1、如在起訴前開發(fā)商還未取得商品房預(yù)售許可證，那么這份住房認(rèn)購書就是無效的，定金需要退回。

2、如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購書規(guī)定的時(shí)間，地點(diǎn)去簽約，屬買方違約，定金不予返還，賣方在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購住房轉(zhuǎn)售他人而造成未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

3、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回。雙方履行正式合同過程當(dāng)中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

4、如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售(銷售)契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

5、如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格，房號(hào)，面積等進(jìn)行修改而造成簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還，賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

認(rèn)購協(xié)議書和購房合同一樣嗎

認(rèn)購協(xié)議書和購房合同是不一樣的。認(rèn)購協(xié)議書是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，而不是真正的購房合同。認(rèn)購協(xié)議書屬于一種購房預(yù)約，也是有法律效力的。

簽認(rèn)購協(xié)議應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

1、規(guī)避受牽制條款，一些認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。

2、購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購金予以“沒收”、“不予退還”等條款。

3、不使用模糊概念，在認(rèn)購書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額。