買房契稅不是按總房款算的話可能是因?yàn)橘?gòu)買的方式是二手房，二手房契稅可能是按房子評(píng)估價(jià)格來(lái)計(jì)算的。購(gòu)房契稅計(jì)算依據(jù)有四種情況：

1、購(gòu)房契稅按照住房的成交價(jià)格來(lái)算。稅務(wù)機(jī)關(guān)將以成交價(jià)格敲定后形成的合同為依據(jù)，直接的計(jì)稅。

2、購(gòu)房契稅必須根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算。由于土地、住房?jī)r(jià)格不可能永遠(yuǎn)沒(méi)有變化，故需繳納的契稅也會(huì)有變。

3、購(gòu)房契稅依據(jù)土地、住房交換差價(jià)來(lái)定稅。

4、購(gòu)房契稅按照土地的收益來(lái)定價(jià)。不過(guò)這種情況并不常見(jiàn)。

二手房過(guò)戶流程

1、簽訂二手房買賣合同

在買賣雙方意見(jiàn)達(dá)成一致時(shí)，就可以交定金，之后再簽訂二手房買賣合同。在簽訂合同前，買方一定要對(duì)住房位置、產(chǎn)權(quán)狀況、價(jià)格等內(nèi)容詳細(xì)了解，再簽訂合同，合同至少一式三份。

2、備齊資料，申請(qǐng)過(guò)戶

之后，再準(zhǔn)備好過(guò)戶資料，雙方可向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，管理部門會(huì)查驗(yàn)相關(guān)證件、產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的住房給予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)不符合申請(qǐng)條件的，會(huì)以書面形式拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

3、申報(bào)批準(zhǔn)，辦理立契

房地產(chǎn)相關(guān)部門會(huì)根據(jù)住房產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象進(jìn)行審核批準(zhǔn)，之后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

4、依法繳納稅費(fèi)

二手房在交易過(guò)程當(dāng)中需要繳納不少稅費(fèi)，稅費(fèi)構(gòu)成比較復(fù)雜，需要根據(jù)交易住房的性質(zhì)來(lái)決定。

5、辦理產(chǎn)權(quán)變更，申請(qǐng)新證

之后，交易雙方還需要辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，將交易材料送到發(fā)證部門，買方只要憑借通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

6、銀行貸款

雙方簽訂完買賣合同后，按揭買房的，需要買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行會(huì)對(duì)買方的資質(zhì)進(jìn)行審核，并對(duì)交易的住房進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款。

7、付清余款完成交易

買方領(lǐng)取住房產(chǎn)權(quán)證、付清所有房款，賣方交付住房并結(jié)清物業(yè)費(fèi)，雙方二手房買賣合同全部履行完成。