1、雙方約定好違約金的

雙方若是事先已經(jīng)約定，違約時違約方應支付多少的違約金，那么就應該按約定執(zhí)行。但是還有一種情況是約定好的違約金太高，遠遠大于因租客提前退房給房東造成的損失，那么是可以商議要求下降違約金的。

根據(jù)《合同法》第114條第2款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

由此看來，不僅租客認為違約金太高有權要求適當下降，而且房東發(fā)現(xiàn)違約金低于損失時也可以要求增加。

2、雙方?jīng)]有約定違約金的

雙方?jīng)]有約定過違約金或者約定不明確的，違約一方的違約責任根據(jù)《合同法》第112條的規(guī)定處理：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

因此，租客提前退租是違約了，應該賠償因違約給房東造成的損失。

以下情況不屬于違約

1、屋租賃協(xié)議到期，住房出租人按約收回租賃住房;

2、可抗力，很好理解，地震火山洪水的，造成住房出問題的，雙方免責解約;

3、租人家庭人口增多，住房困難，可與承租人商議收回租賃住房;

4、租人確實另有住房，承租住房長期閑置，不可物盡其用的;

5、屋全部或者部分遭受毀損，這里指的當然不是租客的原因造成的毀損，例如樓板開裂，或者樓下改造造成住房損壞，租客可以要求免責解約。

提前退租怎么辦理

1、必須提前告知業(yè)主，租期到了不續(xù)租一般提前15天到30天告知。結(jié)清物業(yè)管理費水電即可

2、租期未到，如果租房時簽合同，有協(xié)議提前退房協(xié)議，可以按照協(xié)議流程走，一般是不影響房主收租金的情況，找到新租客方可退租。

3、提前交了租金沒有住滿，跟業(yè)主商量推多交房租，扣留押金。如果在租房錢有退房協(xié)議，可以找到新租客退押金跟剩余租金 租房子最好是在租之前先商議好退房協(xié)議，不然經(jīng)濟會受到很大損失。