1、用途不同：

商辦公寓的土地性質一般是商業(yè)服務業(yè)，住房用途則是辦公或者商業(yè)，不具備居住功能。而商住公寓具有居住功能，也可注冊辦公，俗稱商住兩用公寓。

2、產權不同：

商辦公寓的產權最多是40年。而商住公寓產權一般是40-50年，也有長達70年的，需要根據(jù)住房用途來決定產權年限。

購買商住公寓的利弊

買商住房的優(yōu)點：

1、低總價

商住房通常都是高層建筑，以小面積的戶型為主，其容積率一般在2.5以上，也就是多占地面積小，而建筑面積多很多，相對的開發(fā)商的成本就下降了不少，自然中間也就下降了。

2、使用面積大

現(xiàn)在的商住房的層高都會在4.5米以上，完全可以隔成2層使用，購買一層的建筑面積，達到兩倍的使用面積，對于現(xiàn)在的高房價來說是非要有優(yōu)勢的。

3、不限購

商住房是商業(yè)用地性質的房產，基本上不受限購政策影響，這對于無戶口又沒交夠社保的單身人士是很有吸引力的，很適合用來過渡居住。

4、拎包入住

商住房基本是以裝修為主，購房者在完成購房手續(xù)后就可以直接拎包入住。不僅如此商住房基本都是處于繁華地段，出行、購物等都是非常方便的。

買商住房的缺點：

1、產權40年

作為商業(yè)用地性質的商住房其產權只要40年，也就是說購房者對于房子的使用權只有40年，一旦產權到期后就會被收回，只有續(xù)交土地出讓金才能繼續(xù)使用。

2、水電物業(yè)費比民用住宅高

商住房的水電及物業(yè)費都不是按照商業(yè)住宅的收費標準的，一般都比70年產權住宅要高，甚至高出高出一倍。還有一些商住房沒有通燃氣，只能使用電磁爐來做飯，洗澡也是用熱水器，是很浪費電的。

3、無法落戶

商住兩用房是不可用來遷戶口的，所以想要通過買房來落戶的話，就不要購買了。

4、首付比例高，且只可商貸

商業(yè)房不管是首套還是二套，其貸款首付比例都在50%起，而且被限制使用公積金貸款，也就是只能用個人商業(yè)貸款來買房，其貸款的最高年限也僅有10年，不僅如此，商住房的貸款利率還會在基準利率上浮10%，這就造成了前期投入大，后期還貸壓力也大的局面。