購房需謹(jǐn)慎，了解房產(chǎn)五證兩書是前提。五證包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩書為《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》，是購房者保障權(quán)益的關(guān)鍵。

房產(chǎn)五證兩書是指哪些，首次聽到這個名詞的朋友，都會有這樣的一個疑問。購房五證是房地產(chǎn)上不可或缺的東西，兩書也是檢驗房地產(chǎn)商是否合法正規(guī)的重要憑證。所以在看房的時候，我們就需要首先去檢驗一下樓盤開發(fā)商是否具備五證兩書，才可以考慮購房，否則住房背后隱藏的風(fēng)險，是你所不敢想象的。

房產(chǎn)五證之一：《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。大同市國土房管局對直接填發(fā)的《國有土地使用證》根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《大同市國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《大同市國土房管局有償土地使用證專用章》、《大同市國土房管局交納使用費土地使用專用章》、《大同市國土房管局臨時土地使用證專用章》。

房產(chǎn)五證之二：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

發(fā)證目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。

房產(chǎn)五證之三：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢驗時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

發(fā)證目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。

法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機關(guān)給予處分。

房產(chǎn)五證之四：《建筑工程施工許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是住房權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃批準(zhǔn)的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。大同市建委于1996年成立了大同市建筑工程交易管理，負(fù)責(zé)開工審批等項工作。

房產(chǎn)五證之五：《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機關(guān)是大同市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該住房已建成，還應(yīng)持有住房權(quán)證書。購房者如需調(diào)查住房的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》。

《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)公司對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)質(zhì)保責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：.工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級;地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限年限內(nèi)承擔(dān)質(zhì)保;正常使用情況下各部位、部件質(zhì)保內(nèi)容與質(zhì)保期：屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;地面空鼓開裂、大面積起沙1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個月;其他部位、部件的質(zhì)保期限，由房地產(chǎn)開發(fā)公司與用戶自行約定。

《住宅使用方法書》：應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項?！蹲≌褂梅椒〞肥侵缸≌鍪蹎挝辉诮桓蹲≌瑫r提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。

《住宅使用方法書》：住宅使用方法書應(yīng)當(dāng)載明住房平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細的結(jié)構(gòu)圖(注明承重結(jié)構(gòu)的位置)和不可占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。根據(jù)規(guī)定，《住宅使用方法書》應(yīng)作為住宅(每套)轉(zhuǎn)讓合同的附件。如在住房使用中出現(xiàn)問題，說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù)。

通過小編的介紹，相信大家對五證兩書的作用應(yīng)該有了一個很清晰的認(rèn)識，不管對于開放商來講，還是對購房者來講，這都是一個需要值得去關(guān)注的東西。五證兩書一表是開發(fā)商銷售的重要文件。房地產(chǎn)五證中重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)許可證，兩者表明所購住房屬合法交易范疇。兩書是開發(fā)商在向購房者交付住房時，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須提交給購房者的文件，購房者在驗收住房時一定要向開發(fā)商索取。