當(dāng)前房?jī)r(jià)不斷，住房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中賣(mài)方不斷跳價(jià)，造成住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛不斷增加。歸根結(jié)底，是由于簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，沒(méi)有仔細(xì)注意違約金。那么簽訂合同時(shí)，違約金要怎么寫(xiě)呢？如果遭遇賣(mài)方違約該怎樣維護(hù)自己的利益呢？

二手房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約行為主要包括違約解除合同、逾期付款和逾期交付使用住房三種類(lèi)型。合同約定違約金數(shù)額或者計(jì)算方法的，一般以合同約定為準(zhǔn)。

如果買(mǎi)方僅僅支付了定金，簽訂了定金協(xié)議，賣(mài)方拒絕進(jìn)一步簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的話(huà)，那么買(mǎi)方能追究賣(mài)方的責(zé)任往往就是要求雙倍返還定金。定金分為立約定金、解約定金、違約定金（履約定金）等。在未簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同前，賣(mài)方為購(gòu)房支付的定金為立約定金，在雙方簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同后轉(zhuǎn)化為履約定金或者購(gòu)房款。

但是，在房?jī)r(jià)的情況下，雙倍返還定金根本不足以彌補(bǔ)買(mǎi)方的損失，因?yàn)橘I(mǎi)方再去尋找同等條件的房產(chǎn)價(jià)格就完全不一樣了，其高出的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于定金金額。所以，從法理角度來(lái)講，如果定金合同中已明確約定了住房買(mǎi)賣(mài)中相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)等細(xì)節(jié)問(wèn)題，買(mǎi)方實(shí)際上還可以嘗試主張住房差價(jià)損失。

在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中，通常還會(huì)約定一種“滯納金”，主要是針對(duì)遲延履行合同義務(wù)時(shí)，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約造成合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)，違約方需支付給守約方的。但是有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，或者對(duì)法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時(shí)，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實(shí)是不可得到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約，造成合同解除時(shí)，才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。

約金可以由買(mǎi)賣(mài)雙方依據(jù)自己的意愿商議確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覀儑?guó)家合同法的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。

因此住房買(mǎi)賣(mài)雙方要結(jié)合當(dāng)?shù)胤梢?guī)定，依據(jù)自己的實(shí)際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益。