住房買(mǎi)賣(mài)委托公證交易房產(chǎn)在市場(chǎng)上也較常見(jiàn),尤其是一些看中的住房又暫時(shí)沒(méi)購(gòu)買(mǎi)的人士,他們以為用一紙委托公證即可“鎖住”盤(pán)源,可以高枕無(wú)憂(yōu)了,其實(shí),當(dāng)中存有不少交易風(fēng)險(xiǎn)。有地產(chǎn)業(yè)人士曾把全權(quán)委托公證書(shū)稱(chēng)為“定時(shí)炸彈”,一不小心就“引爆”,買(mǎi)賣(mài)雙方乃至受托方等各方利益都有可能不保。

在委托公證書(shū),委托人與受托人有明確的制約關(guān)系,不過(guò)由于買(mǎi)賣(mài)住房所簽訂的是全權(quán)委托公證書(shū),受托人獲收取樓款、代理交易過(guò)戶(hù)等同業(yè)主的權(quán)利,受托人有可能吃差價(jià)的現(xiàn)象;雖然有全權(quán)委托公證書(shū),住房一日不過(guò)戶(hù),房子產(chǎn)權(quán)依然在業(yè)主名下,假如業(yè)主因訴訟而被查封房產(chǎn),全權(quán)委托公證書(shū)也無(wú)濟(jì)于事。

有地產(chǎn)業(yè)人士曾把全權(quán)委托公證書(shū)稱(chēng)為“定時(shí)炸彈”,一不小心“引爆”,買(mǎi)賣(mài)雙方乃至受托方利益都有可能不保。

法律貼士一:委托公證應(yīng)對(duì)授權(quán)范圍作出限制

全權(quán)委托在于通過(guò)全權(quán)委托公證方式進(jìn)行住房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主基于自身原因全權(quán)委托他人辦理住房交易手續(xù),如果受托人違背業(yè)主的意向,未按業(yè)主指示辦理委托事項(xiàng),則業(yè)主的權(quán)益容易受到侵犯,造成經(jīng)濟(jì)損失。

在住房交易過(guò)程當(dāng)中,業(yè)主應(yīng)當(dāng)盡量親自辦理收取房款、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、交付住房等手續(xù)。如果由于特殊原因無(wú)法親自辦理的,業(yè)主在辦理公證委托時(shí),應(yīng)對(duì)授權(quán)范圍進(jìn)行限制,以確保自身的合法權(quán)益不受侵害。對(duì)授權(quán)的限制主要包括:1.對(duì)授權(quán)時(shí)間進(jìn)行限制,應(yīng)約定具體的時(shí)間,確保按時(shí)履行合同;2.對(duì)授權(quán)范圍進(jìn)行限制,如受托人的代理事項(xiàng)中不包括代收房款等;3.對(duì)交易的對(duì)象進(jìn)行限制,如在授權(quán)文件中注明代理人只有在與特定的買(mǎi)家進(jìn)行交易時(shí)才有權(quán)代理?？傊?要盡量避免全權(quán)委托的形式。

法律貼士二:委托公證書(shū)不可證明產(chǎn)權(quán)歸屬

《物權(quán)法》第九條:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”住房交易的產(chǎn)權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓,須在房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記后,方可發(fā)生法律效力;未辦理登記的,如住房產(chǎn)權(quán)的委托公證,住房產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓。

買(mǎi)家與業(yè)主雖然就該物業(yè)辦理了委托公證,但由于未在房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記,故住房產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓,該物業(yè)的權(quán)仍屬于賣(mài)家。所以,當(dāng)賣(mài)家的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí),該物業(yè)也一并遭到牽連。

為此,律師提醒購(gòu)房者,即使在交易過(guò)程當(dāng)中辦理了產(chǎn)權(quán)的委托公證,也應(yīng)當(dāng)及時(shí)前往房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理登記手續(xù),下降交易風(fēng)險(xiǎn),減少經(jīng)濟(jì)損失。

據(jù)地產(chǎn)人士分析,張某以為一紙委托公證書(shū)即可對(duì)住房實(shí)現(xiàn)全面控制,但由于產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移,業(yè)主吃官司也會(huì)連累名下的財(cái)產(chǎn)。他們認(rèn)為,由于張某本身購(gòu)房資格受限,必須延遲過(guò)戶(hù),除了簽訂委托公證書(shū)外,買(mǎi)家與業(yè)主到房地產(chǎn)交易登記辦理抵押登記,把住房抵押給買(mǎi)家,給交易多上一把“鎖”。