眾所周知，很多大城市市面上交易的房子都比較貴，讓很多剛需購房者高攀不起，于是，有些人就把目光轉(zhuǎn)向了“法拍房”。不過對于普通購房者而言，法拍房似乎有著一層神秘的面紗，法拍房該怎么買？有抵押的法拍房能買嗎？法拍房可以現(xiàn)場看房嗎？下面，就讓我一起來了解一下吧。

法拍房可以去現(xiàn)場看房嗎？

法拍房可以去現(xiàn)場看房，但是沒有像去房產(chǎn)市場上看房子時那么方便，因為法拍房的性質(zhì)與其它房產(chǎn)不同，一般是被強(qiáng)制拍賣的，所以原房主基本都不愿意配合看房，而如果房子已經(jīng)騰空了，鑰匙在法院的手里，那么可以聯(lián)系相關(guān)人員預(yù)約看房，法院會組織競買人統(tǒng)一看房。

法拍房怎么買？購房流程是怎樣的？

1、選定心儀房源，爭取實地看樣并仔細(xì)閱讀競買公告；需實地考察房源，了解住房構(gòu)造、位置、樓層、小區(qū)環(huán)境、裝修、住房使用情況以及其他稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、住房是否存在租賃、貸款等信息，做出購買決策。背調(diào)很重要，對自己沒把握的可以請機(jī)構(gòu)代拍。

2、買房人交納保證金以獲得競拍資格。保證金的金額具體參考標(biāo)的物的詳細(xì)頁面。基本不低于評估價或者市價的百分之五，此保證金如果最后交易不成功，會退還與買房人。

3、競拍成功后，保證金會直接轉(zhuǎn)為競拍款。你需要在10－15個工作日之內(nèi)到法院繳納全部的競拍款，未繳納則視為違約，不僅不退保證金，而且還要承擔(dān)二次拍賣與本次拍賣成交價之間的差額。

4、當(dāng)然，法拍房也是可以貸款的，不過要提前聯(lián)系好銀行。法拍房可以商業(yè)貸款，但是不可夠公積金貸款。拍賣成功后，如果不可按時付尾款，競買人不僅僅要損失拍賣保證金，還可能要損失重新拍賣造成的損失。

5、之后，買房人可持相關(guān)資料去住房所在地主管機(jī)構(gòu)繳納契稅并過戶。過戶完成，住房所屬權(quán)歸買房人。

有抵押的法拍房能買嗎？

可以。法律規(guī)定，已查封有抵押的法拍房可以買。據(jù)最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋，已經(jīng)設(shè)定抵押的財產(chǎn)，被采取查封、扣押等財產(chǎn)保全或執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)原效力。在抵押權(quán)人不知道或不同意的情況下，轉(zhuǎn)讓原產(chǎn)權(quán)人（即抵押人）已設(shè)定抵押的財產(chǎn)，法律并不禁止。

因此，司法拍賣的房子有抵押也可以辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。法院裁決文書中不注明涂銷原有抵押登記，則房管部門應(yīng)保留原抵押登記，但仍應(yīng)給予辦理產(chǎn)權(quán)過戶，抵押義務(wù)由房產(chǎn)原始人承擔(dān)。

房子雖然有抵押，但只要是法院拍賣的，就可以買，法院會把拍賣房子所得的錢用于償還債權(quán)人。只要對標(biāo)的了解清楚，可以買。風(fēng)險不大。因為如果原來已有房產(chǎn)證的房產(chǎn)，拍賣成交后，法院會出文件給你及房管局，讓房管局給你辦理單方過戶的，相當(dāng)于買房產(chǎn)清晰的二手房。

但如果原來沒房產(chǎn)證的，就不一定能過戶了。所以你要了解清楚，才可以買。這樣風(fēng)險才不太。抵押權(quán)的一個顯著特征就是對抵押財產(chǎn)擁有優(yōu)先受償權(quán)，一旦抵押財產(chǎn)被拍賣，得到的拍賣款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先分配給抵押權(quán)人，有剩余的才分配給普通債權(quán)人。房產(chǎn)中存在多個抵押權(quán)的，存在拍賣款不足于清償所有的債務(wù)，可能即使設(shè)立了抵押最終還是無法追回欠款。

買法拍房有什么風(fēng)險？

1、無法入住的風(fēng)險：房產(chǎn)在抵押之后仍然可以租給別人，在房子還沒有被查封之前，就把租賃期簽得很長。原房主故意把租約簽的很長，最長可達(dá)20年。不一定是真實的租賃，但是法律上是承認(rèn)的。如果房子已經(jīng)被法院查封，再去租賃就是無效的。

2、復(fù)雜債務(wù)的問題：可能存在多輪查封、多次抵押的情形，入住之后可能受到蠻橫債權(quán)人的追討。

3、住房產(chǎn)權(quán)問題：房子可能存在不可過戶的風(fēng)險，盡調(diào)環(huán)節(jié)公司就會調(diào)查清楚的。

4、交易流程較復(fù)雜：報名、競拍、付尾款、裁定文書、解抵押、解查封、辦證、騰退等。

5、不可落戶的風(fēng)險：首先，法拍房的原房主戶口，還落戶在這套房子上；其次，若原房主不愿遷出戶口，法院沒有強(qiáng)制其遷出的權(quán)利。

6、欠稅欠費(fèi)的問題：欠費(fèi)問題：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等，均由買受人承擔(dān)，惡意拖欠多年也是不小費(fèi)用。高額個稅：若該住房的上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那么再次過戶會產(chǎn)生20％的個人所得稅！

買法拍房有哪些好處？

1、法拍房都是現(xiàn)房，可以實現(xiàn)拎包入住，不會存在爛尾樓，回報周期更短！一般來說，如果買一套新房，而且是毛坯房，從買房到裝修，再到業(yè)主住進(jìn)去安頓下來，往往都要花上一兩年的時間，不僅耗費(fèi)時間，而且在裝修上也需要花費(fèi)一大筆資金。如果一不留神買了套爛尾房，開發(fā)商跑路了，樓盤蓋到一半，樓盤爛尾了，那簡直就是一場悲劇。而法拍房都是現(xiàn)房，不可能存在爛尾樓，辦理相關(guān)手續(xù)后隨時能入住。如果你想用于投資，也可以在短期內(nèi)實現(xiàn)。

2、法拍房跟新房一樣，是正規(guī)的70年產(chǎn)權(quán)的住宅，期滿后自動續(xù)期。住房產(chǎn)權(quán)通常是由“住房所有權(quán)”和“土地使用權(quán)”兩部分組成。其中，“住房所有權(quán)”屬于個人產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，受到我國法律保護(hù)，其年限是永久的。而“土地使用權(quán)”，則屬于國家和集體所有，所以土地使用權(quán)是國家向組織、機(jī)構(gòu)及個人出讓的一項使用權(quán)。根據(jù)土地規(guī)劃用途區(qū)別，土地的最高使用年限又有所不同，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)，還有一類小產(chǎn)權(quán)房，大部分人應(yīng)該不會碰上，就不多說了。

3、法拍房可以貸款按揭，可以為購房群體減輕不少負(fù)擔(dān)，支持法拍房按揭貸款的城市越來越多，貸款類型均為商業(yè)貸款，暫不支持公積金貸款。征信資質(zhì)好的客戶也可以根據(jù)個人條件和需求，正常享受國家銀行政策和利率，進(jìn)行審批按揭和貸款。

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