適合廣大工薪階層的房型組合為：三房一廳兩衛(wèi)雙陽臺，兩房一大廳雙衛(wèi)雙陽臺或一房一廳一衛(wèi)一陽臺。這些房型是適合三代人口的可分可合、自由分隔房 型，建筑面積在70～130平方米，主臥室15～25平方米含書房，次臥室10～12平方米，衛(wèi)生間4～6平方米，陽臺4～8平方米，工作陽臺3～5平方 米，洗衣房4平方米。其中，客廳是房型設(shè)計中的重心，客廳寬度不小于4米的大開間，可以體現(xiàn)房型設(shè)計中的“客廳效應(yīng)”。大廳的功能主要是家庭起居、會客， 其朝向為南向或景觀向。層高一般來說是2.7米，凈高不低于2.5米，一些住房的凈高可達到2.2.9米甚至3.0米。

住房朝向的挑選技巧

良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對居住者的身心健康十分有利。通常認(rèn)為，住宅朝向以正 南，東西次之，朝北最次。當(dāng)然，還應(yīng)考慮開窗時所面對的環(huán)境，即“窗景”。同層南北不同朝向的價格平均相差10%～15%，甚至20%以上，價格和朝向平 衡后挑選為佳。

如何判斷住房采光的好壞？

采光質(zhì)量受光面大小、朝向，以及是否直 接采光的影響。采光面指用于采光可客戶面積與房間面積的比例，比例越高，采光效果越好。長期生活在陰暗環(huán)境中，依靠人工照明，對人的身心健康十分不利。選 購住宅時，其主要房間應(yīng)有良好的直接采光。直接采光指采光窗戶直接向外開設(shè)；間接采光指采光窗戶朝向封閉式走廊、直接采光的廳、廚房等開設(shè)。間接采光效果 不如直接采光。一般要求住房至少要一面采光，廚房臥室和起居室必須要有直接采光。

如何判斷住房通風(fēng)的好壞？

住宅的通風(fēng)要滿足人對空氣流動的基本要求，開啟門窗時要保證室內(nèi)外空氣順利流通，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。通風(fēng)的另外一個作用是能迅速排除房間內(nèi)部的異味。衛(wèi)生間也必須滿足通風(fēng)的要求。

一套住宅占據(jù)住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南、南與西等。如果只占據(jù)一個朝向時，通風(fēng)效果就要差一些，這時可以考慮利用門窗、通風(fēng)井、天井及機械裝置通風(fēng)。

如何挑選住房的環(huán)境？

好的建筑物還需要有好的環(huán)境。買房看環(huán)境，一定要近看“小”環(huán)境，遠(yuǎn)看“大”環(huán)境?！靶　杯h(huán)境主要是指樓群小區(qū)環(huán)境，如：是否封閉小區(qū)，物業(yè)管理怎樣， 綠化覆蓋率是多少，居住者成分如何；“大”環(huán)境是指小區(qū)所處的周邊環(huán)境、地段、交通位置以及人文狀況等。封閉式小區(qū)涉及入住后的安全性和私密性，比不封閉 的物業(yè)優(yōu)越；專業(yè)的物業(yè)管理公司要比衍生出來的物業(yè)管理部門的能力強；綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積，綠色令都市人有回歸自然的感覺，綠化面積的多 少也是衡量小區(qū)檔次的一個標(biāo)志。

如何評判配套設(shè)施？

購房時要看小區(qū)的市政配套設(shè) 施、生活配套設(shè)施、休閑配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購物條件等等。其中市政配套設(shè)施的管線是集中布置，要離墻近，外露少，安全性要好，另外重點考察小區(qū)的 水源是否清理達標(biāo)。此外還有小區(qū)的學(xué)校、商城、會所、健身娛樂等生活配套設(shè)施也應(yīng)仔細(xì)考察。

如何評判物業(yè)管理？

物業(yè)服務(wù)的好壞是住房是否的一個重要因素。好的物業(yè)管理會給自己將來的生活帶來便利，而差的物業(yè)管理不僅會影響到自己的日常生活，還可能引發(fā)大量糾 紛?？捶坎豢刹粏栁飿I(yè)管理，要積極向有關(guān)人員打聽負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，能查看他們的有關(guān)資質(zhì)、實力的文件，亦可去他們現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽有關(guān)他 們的服務(wù)行為。

如何選樓層？

一般來說，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上、2/3以下 為不錯層次。挑選樓層要考慮以下幾個因素：遮擋及采光情況；生活的便利程度；環(huán)境要求；家庭人口年齡構(gòu)成及健康狀況；住宅樓的總層數(shù)。高樓層，遮擋越少， 采光越好，且能避開低層次樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及交通噪音和粉塵污染，特別適合在家生活時間較短的中青年人居??；低樓層，上下樓比較方便，適宜老年人居住，可增 加其戶外活動的機會。

不利的方面：住宅樓的底層由于受遮擋可能性，且有污水外溢、地面潮濕，人來人往安全性差，在購房者挑選層次時往往不被看好；住宅樓的頂層建筑質(zhì)量問題發(fā)生頻率高，如滲漏，且存在隔熱不好、供水不足、上下樓不便等缺點。

如何選底層？

首先，要仔細(xì)檢驗防潮設(shè)計和措施。防潮措施不過關(guān)，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕。

其次，注意各種管道是否暢通，底層因布置了各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計不合理，則管道易堵塞。

再次，注意采光問題，底層因處在樓房層，故其采光和通風(fēng)往往受到限制，請專家或技術(shù)人員幫助鑒定一下。

如何選頂層？

頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，常常“水深火熱”。因此，消費者在買房時，要考察頂層的隔熱、防水措施及其 效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因為通風(fēng)效果好易散熱、散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化部位。

電梯和樓間距的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

時下許多塔樓和小高層的樓房中，電梯的質(zhì)量已越來越不容忽視。看房時要仔細(xì)查看該樓盤所用電梯的品牌資質(zhì)，是否有國家頒發(fā)的合格證書等。同時還要查看步 行樓梯的安全情況，樓梯寬度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，樓道是否暢通，發(fā)生危險情況時，是否有利于逃生等等。國家有專門的法規(guī)對樓間距做出了限定，不管是塔樓還是板 樓，都必須達到日照、通風(fēng)、采光有利于居住的要求。對于塔樓和板樓的區(qū)分，板樓南北通透，采光好，而塔樓則土地使用率高，雖然從形式上看比較單調(diào)，但是實 際效用比較高。板樓的樓間距按照國家法規(guī)的規(guī)定不可低于樓高的1.7倍，而塔樓則不可低于樓高的1.2倍。

如何判斷樓盤的使用率？

業(yè)界有一個通用的公式，就是用室內(nèi)建筑面積除以整個建筑面積。以發(fā)展商的標(biāo)準(zhǔn)，塔樓的使用率應(yīng)該不低于70%；從設(shè)計的角度來看，一般是不應(yīng)低于 75%，這是的標(biāo)準(zhǔn)。板樓的使用率一般應(yīng)該可以達到80%到85%，的可能達到90%，板樓的使用率的計算涉及到分?jǐn)偯娣e的計算，一般由房管局去測量計 算，高于80%即為合理的數(shù)值。同時，層數(shù)不同，使用率也不同。

如何計算住房面積？

公式一：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

在我國大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，住房銷售仍按建筑面積計算價格。商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

公式二：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積

套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶 內(nèi)樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計入使用面積；否 則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計算使用面積；高于6平方米的，高于部分按陽臺凈面積的1／2折算計入使用面積。

陽臺建筑面積：按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

公式三：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

單元分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由兩部分組成：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑 面積；②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車 棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。一般高層住宅公建分?jǐn)傁禂?shù)為0.4左右。

住房質(zhì)量怎樣把關(guān)？

在商品房挑選中，最難把握的就是質(zhì)量問題，這也是日后使人感到煩惱的問題。住房質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計、施工中留下的隱患，主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、 功能設(shè)置、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督等幾個方面，由于專業(yè)性較強，一般購房者很難檢驗。購房者必須認(rèn)真審閱商品住宅樓的《住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)檢合格證書》、 《住宅使用方法書》等相關(guān)證件來考察住宅樓的質(zhì)量。

此外，住宅的抗震力是一個不可不予以深切關(guān)注的問題。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，地震里氏震級5級以上就開始破壞建筑物。因此，5級以上的地震區(qū)在住宅設(shè)計時應(yīng)考慮防震。住宅抗震性能的高低主要取決于建材質(zhì)量的好壞，以及承重結(jié)構(gòu)的連接形式、施工質(zhì)量和地基的狀態(tài)。

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