總建筑面積包括了建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積。建筑面積是住房的銷售面積，套內(nèi)建筑面積是建筑面積的一部分，指套內(nèi)各部分建筑面積的總和，主要由套內(nèi)住房使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積組成。公攤面積指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共用房、管理用房、共用建筑空間等共同分擔(dān)的建筑面積。

開發(fā)商擅自改變住房面積怎么辦

開發(fā)商擅自改變住房面積的處理辦法可以分為兩種：

一是按照房產(chǎn)合同的規(guī)定處理；

二是起訴后由法院按照法律規(guī)定作出處理。

如果房產(chǎn)合同對(duì)開發(fā)商擅自改變住房面積的違約責(zé)任作出了規(guī)定，那么開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)合同的約定承擔(dān)責(zé)任;如果開發(fā)商不依據(jù)房產(chǎn)合同承擔(dān)責(zé)任，那么則可以向法院起訴。一般來說，法院都會(huì)要求當(dāng)事人按照房產(chǎn)合同的約定承擔(dān)責(zé)任。

如果房產(chǎn)合同未作出相應(yīng)約定，合同未約定住房面積偏差處理辦法的，如開發(fā)商交付的住房實(shí)測面積與合同約定面積出現(xiàn)偏差，根據(jù)《商品房銷售管理?xiàng)l例》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，面積偏差按下列辦法處理：

1、面積偏差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;

2、面積偏差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積偏差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積偏差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)公司返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)公司雙倍返還買受人。