二手房不完全是商品房。二手房的概念更廣泛一些，商品房主要就指的是具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及外商投資公司通過(guò)出讓的方式來(lái)取得土地使用權(quán)之后經(jīng)營(yíng)的住宅。而目前二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案，完成初始登記和總登記的，再次上市進(jìn)行交易的房子，例如交易過(guò)的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，還建房，安置房，公改房等。

一手房和二手房在交易條件上的不同

1、一手房

一手房是開(kāi)發(fā)商直接向業(yè)主出售的新房。需要特別注意的是，開(kāi)發(fā)商將一手房出售給購(gòu)房者的前提條件是：開(kāi)發(fā)商需要取得五證二書(shū)。

“五證”即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷(xiāo)售許可證》?！皟蓵?shū)”指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用方法書(shū)》。

2、二手房

與一手房的交易條件不同的是，在二手房交易中，業(yè)主出售二手房的前提條件是：取得該住房的房產(chǎn)的房齡。

如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的是二手房，房齡偏老的二手房獲批的貸款年限都比較短。由于房齡偏老，實(shí)際價(jià)值評(píng)估會(huì)更加謹(jǐn)慎，若房齡高于20年，銀行很可能直接拒貸。

此外，一手房公積金貸款年限不高于30年，二手房貸款年限不高于20年，且樓齡和貸款年限相加之和不得高于40年。這種情況下，如果購(gòu)買(mǎi)一手房則更容易獲批較長(zhǎng)的貸款年限。

3、貸款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)收益相對(duì)較大、工作收入穩(wěn)定的貸款人，銀行建議的貸款期限相對(duì)較短。如果是收入情況相對(duì)較差、經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍弱的貸款人，銀行會(huì)以下降還款風(fēng)險(xiǎn)以更長(zhǎng)的貸款期限為貸款人發(fā)放貸款。

當(dāng)然，同樣價(jià)格的一手房和二手房，當(dāng)一手房獲得更長(zhǎng)的貸款年限也意味著每月還貸數(shù)額更低。