今天，除了土豪之外，大多數(shù)人買房子都不容易。要買房子，至少需要用掉20或30年的終身儲(chǔ)蓄和抵押貸款。因此，人們?cè)谫?gòu)買房子過(guò)程當(dāng)中特別謹(jǐn)慎，看城市，看位置，而且不可忽視房子的質(zhì)量，總是希望購(gòu)買性價(jià)比的房子，這個(gè)房子將用于自住養(yǎng)老，或留給孩子的財(cái)產(chǎn)，是值得關(guān)注的一件大事。現(xiàn)在問(wèn)題出現(xiàn)了，房?jī)r(jià)太高，有些人買不起房子，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲還是下跌？10年后，現(xiàn)在100萬(wàn)的房子能值多少錢？

一、將來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？

相信不少人（或購(gòu)房者）都有這樣一個(gè)疑問(wèn)：任何商品都不可能只漲不跌，房子也不可能例外。那么，房子到底什么時(shí)候才會(huì)下跌呢？從這些年房?jī)r(jià)運(yùn)行軌跡來(lái)看，“有漲有跌，漲多跌少，呈螺旋式上漲”。通過(guò)上面分析，可以肯定的說(shuō)，未來(lái)房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲，也還會(huì)跌，但總的方向還是會(huì)向上，只有當(dāng)達(dá)到初級(jí)發(fā)達(dá)國(guó)家（城市化率70％）才會(huì)顯著放緩，加之貨幣超發(fā)速度明顯放緩，房?jī)r(jià)才會(huì)處于一個(gè)反復(fù)狀態(tài)，但也不意味著跌，只是房?jī)r(jià)漲得太慢，實(shí)際上就屬于虧損罷了。美國(guó)今天的城市化率即使高于80％，房?jī)r(jià)該漲時(shí)還是在漲。

二、10年后，現(xiàn)市價(jià)“100萬(wàn)房產(chǎn)”能值多少錢？

1、整體房?jī)r(jià)漲幅

我們以－數(shù)據(jù)為參考，國(guó)內(nèi)新建商品房均價(jià)年均漲幅為8．5％，期間房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的兩個(gè)關(guān)鍵支撐因素：一是城市化率年均高于1％，貨幣供應(yīng)M2處于兩位數(shù)增長(zhǎng)。但在未來(lái)幾年，到，這兩個(gè)因素都會(huì)不同程度下降，年均城市化率應(yīng)該在9．5％左右，而貨幣供應(yīng)差不多降至7－7．5％區(qū)間，據(jù)此，我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)年均增幅將降至7％左右。

2、房?jī)r(jià)漲幅因城而異

這輪長(zhǎng)達(dá)3年的房?jī)r(jià)上漲，一些三、四線城市漲價(jià)幅度并不比一、二線城市低，原因就在于有“樓市戰(zhàn)略去庫(kù)存”支撐，貨幣化安置政策更是直接推升房?jī)r(jià)快速上漲，這屬于短期政策因素，所以，不作為我們長(zhǎng)期樓市趨勢(shì)判斷。按照前面邏輯分析，貨幣因素只是一方面，而另一個(gè)人口因素也不可忽視。可以肯定的是，未來(lái)人口凈流入城市，特別是小學(xué)生人口快速增長(zhǎng)的城市，其房?jī)r(jià)增幅會(huì)顯著高于人口增量趨緩或者不增長(zhǎng)城市，10年后，再次翻番也是很有可能。反之，那些人口凈流出城市，房?jī)r(jià)處于多年滯漲也是有可能的，即使?jié)q一些，也不可做到資產(chǎn)保值。

3、房產(chǎn)稅會(huì)影響房?jī)r(jià)上漲嗎？

到，我們不可回避的需要面對(duì)房產(chǎn)稅這一新生事物，如果不出意外的話，即使達(dá)不到全面開征房產(chǎn)稅條件，但在部分城市試點(diǎn)推廣倒是有一定可能。在此，我們需要有兩個(gè)認(rèn)識(shí)，一是房產(chǎn)稅本身不是為降房?jī)r(jià)而設(shè)計(jì)，它只是作為一種后土地財(cái)政時(shí)期的稅源補(bǔ)充，需要考慮市場(chǎng)的承受度；二是房產(chǎn)稅征收必須以房子為基礎(chǔ)，否則如果大家都把多余的房子拋了，稅源基礎(chǔ)也會(huì)大幅縮小！所以，從這兩方面以及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅還是會(huì)保障房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，不會(huì)影響房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)。

三、為什么每年裝修費(fèi)漲的比房?jī)r(jià)還厲害？

首先我們要明白的是，在物價(jià)飛漲的時(shí)代里，裝修所需要的原材料價(jià)格也是不斷的在上漲的。就數(shù)據(jù)顯示，水泥、沙子、板材等裝修原材料都有不同的漲幅，這些原材料價(jià)格的上漲勢(shì)必會(huì)引起相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格的上漲，這樣一疊加，裝修成本也就上去了。

當(dāng)然最重要的是，隨著用工成本的不斷增加加上裝修行業(yè)人員流動(dòng)性大，年輕人都不愿意干這行，造成裝修行業(yè)的從業(yè)人員越來(lái)越緊張，所以基礎(chǔ)裝修工人的工資也跟著水漲船高。此外，隨著近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投入大增，對(duì)勞動(dòng)力的需求也日益增長(zhǎng)，造成了勞動(dòng)力明顯短缺，使得裝修工人愈發(fā)緊張。所以在市場(chǎng)的需求旺盛的背景下，裝修工人的工資上漲也加劇了裝修費(fèi)的上漲。

如今買房子用來(lái)自己住住是沒(méi)啥問(wèn)題的，總是有必要購(gòu)買的，一線和二線城市仍然很難看到房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)下跌，所以必須早買。如果你買房產(chǎn)投資的話，你不要想著快速盈利了。因此，結(jié)合以上三個(gè)因素，可以得出結(jié)論，未來(lái)10年的房?jī)r(jià)很難像以前大幅上漲，如果平均來(lái)看，現(xiàn)在“100萬(wàn)”的房子，未來(lái)價(jià)值在180萬(wàn)到240萬(wàn)之間。