1、如果不是購買者的原因，造成合同沒有生效的，那賣方應(yīng)該退回定金。

2、如果是購買者主觀的原因造成合同沒有生效的，那應(yīng)該雙方商議退多少。

3、如果是雙方對住房買賣協(xié)議不可達成一致，又沒有簽約的條件下，賣方就應(yīng)該把定金還給買方。

4、如果不是雙方的問題，而是住房存在的客觀原因造成協(xié)議沒有簽約的，那賣方應(yīng)該把定金退給買方。

5、如果在協(xié)議簽約前，雙方有明確規(guī)定定金的事宜，那買方可以不退回定金。

哪些情況可以退回定金

1、無法辦理產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書對于房子來說是非常重要的，誰都不想自己花錢買的房子是沒有產(chǎn)權(quán)證書的。大家在買房的時候要注意，對于內(nèi)部認購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項目，因本身不具備銷售條件，這種情況下，購房者是可以要求賣方退還購房定金的。

2、因不可抗力因素不可買房：事事都存在不可預(yù)料的因素，比如自然災(zāi)害、新政策出臺等都算是不可抗力因素，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，購房者交了購房定金也是可以要求賣方退還的。

3、合同條款無法達成一致：其實大家在交購房定金的時候就要簽定金協(xié)議。一般定金協(xié)議中就規(guī)定了退還定金的條件。一般情況下，定金協(xié)議中都會約定，如果買賣雙方對預(yù)售或銷售契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，造成住房買賣交易無法進行的，不可歸責(zé)于任何一方，按規(guī)定購房者是可以要求返還購房定金的。