27日，住建部宣布將“租售同權(quán)”立法，從上海推出只租不售住宅用地，到廣州提出租售同權(quán)，再到住建部等9部委聯(lián)合發(fā)文在廣州等12城試點(diǎn)租賃市場(chǎng)改革，近一個(gè)月來(lái)，租售同權(quán)成為社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)。

租售同權(quán)到底是什么意思呢?

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”本質(zhì)上是讓租房人和業(yè)主獲得共同的權(quán)利，包括學(xué)區(qū)、戶口等，其中最重要的是就近入學(xué)權(quán)。

所謂租和售的區(qū)別就兩點(diǎn)，1落戶，2就學(xué)?？紤]到落戶的主要目的也是為了就學(xué)，所以租售同權(quán)的本質(zhì)就是給租客的孩子解決上學(xué)問(wèn)題。

但要注意的是，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”只是能讓租房者參加入學(xué)排隊(duì)，不可保證所有的租房者和業(yè)主同時(shí)享受優(yōu)秀的教育資源。因?yàn)榻逃Y源本身是稀缺的。而且在實(shí)際中，不僅租房者和業(yè)主不可同權(quán)，購(gòu)房年限不同的業(yè)主、戶口和住房產(chǎn)權(quán)不一致的業(yè)主，排隊(duì)順序可能也會(huì)不一樣。

深圳各銀行房貸近期再度收緊，目前工行、招行、建行等6家銀行已取消首套房貸利率折扣，中信銀行、平安銀行等多家銀行開(kāi)始暫停房貸業(yè)務(wù)。

廣州是住建部首批開(kāi)展的12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市之一，上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地成交，采取只租不售模式。這也意味著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”有望成為具有全國(guó)性意義的制度實(shí)踐。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)會(huì)有什么影響?

租購(gòu)?fù)瑱?quán)，可以確保優(yōu)質(zhì)資源不被買房落戶者“壟斷”，但無(wú)法確保其不享受“優(yōu)先”。同權(quán)，同樣的是行使權(quán)，卻不代表有同樣的“優(yōu)先權(quán)”。

政府的目標(biāo)是解決大范圍底層租客的后代的教育問(wèn)題，保障租客在城市結(jié)婚生子，就算不買房子，孩子也有學(xué)可以上，但能上多好的學(xué)校那政府就管不到了。

中央發(fā)展租賃市場(chǎng)，是為了租售并舉。重點(diǎn)在“并舉”，而非互相打壓。租房，可能會(huì)成為我們未來(lái)某一階段的挑選，改變?cè)械纳罘绞健?

人越多，租購(gòu)?fù)瑱?quán)越難落實(shí)。僧多粥少，資源溢價(jià)率高。在北京，數(shù)十萬(wàn)人搶一套學(xué)區(qū)房，所以學(xué)區(qū)的溢價(jià)就高;在拉薩，同樣最好的學(xué)校，但因?yàn)閾尩娜松?，溢價(jià)率就低。

房租會(huì)不會(huì)暴漲?

絕大多數(shù)學(xué)區(qū)普通的房租不會(huì)暴漲，租房不是投資，是消費(fèi)，所有的消費(fèi)品價(jià)格都是和城市人均收入所適配的。

像北京這樣的城市，租客通常可以承受拿出月收入的30-50%來(lái)支付房租，這已經(jīng)很極限了，房東如果逼他拿出月收入的60%以上支付房租，他一定會(huì)走人。所以看似房東在租賃市場(chǎng)很強(qiáng)勢(shì)，但其實(shí)也沒(méi)有定價(jià)權(quán)。

我國(guó)部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢(shì)，住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪發(fā)展期。

學(xué)區(qū)房的利益鏈暫時(shí)不會(huì)被動(dòng)搖，涉嫌最敏感的階層凝固和教育資源失衡，投資學(xué)區(qū)房未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)肯定是政策風(fēng)險(xiǎn)。

除了政策力挺租賃市場(chǎng)外，近來(lái)各地也紛紛表態(tài)要加大租賃房的供應(yīng)量。軍師認(rèn)為，隨著租賃房供應(yīng)量的逐步增加，市場(chǎng)中的租金價(jià)格也將逐步走低。