業(yè)主狀告民防局

10月17日，北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告北京市朝陽(yáng)區(qū)民防局一案在北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院開(kāi)庭審理。該局被訴向小區(qū)物業(yè)管理公司――北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)珠江物業(yè))頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》具體行政行為不當(dāng)。

19名業(yè)主的代理人、北京市義派律師事務(wù)所律師樊建利告訴記者，今年6月，珠江物業(yè)以已經(jīng)拿到了北京市朝陽(yáng)區(qū)民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》為由，稱(chēng)業(yè)主在作為小區(qū)地下車(chē)庫(kù)使用的人防工程內(nèi)停車(chē)，除了原來(lái)要交的120元管理費(fèi)，每月還要多交300元租用費(fèi)，業(yè)主們對(duì)此十分不滿(mǎn)。

獲知情況后，業(yè)主們多次與珠江物業(yè)商議，一直未能達(dá)成一致，于是訴至法院，珠江物業(yè)被列為第三人。業(yè)主們?cè)谛姓鹪V狀中稱(chēng)，朝陽(yáng)區(qū)民防局在給珠江物業(yè)頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》時(shí)，沒(méi)有告知業(yè)主，行政程序違法，侵害了小區(qū)業(yè)主的利益，珠江物業(yè)不具有小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)和合法使用權(quán)，請(qǐng)求法院判令朝陽(yáng)區(qū)民防局撤銷(xiāo)頒發(fā)給珠江物業(yè)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》。

記者注意到，隨著《物權(quán)法》實(shí)施，湖南、四川、云南等地的“物權(quán)法第一案”紛紛高調(diào)出爐，國(guó)慶長(zhǎng)假過(guò)后的第一個(gè)工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大興、石景山等基層法院集中立案了一批運(yùn)用《物權(quán)法》維權(quán)的案件，其中大多數(shù)屬于業(yè)主和物業(yè)公司、房地產(chǎn)商基于小區(qū)的公共設(shè)施使用權(quán)和收益權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛。

10月9日，北京市大興區(qū)人民法院開(kāi)庭審理了九龍山莊業(yè)主委員會(huì)起訴物業(yè)管理公司一案，業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，九龍山莊物業(yè)管理公司將小區(qū)停車(chē)位出租，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車(chē)位出租所得收益應(yīng)該歸業(yè)主委員會(huì)，起訴要求物業(yè)公司返還10年來(lái)的租金100多萬(wàn)元。

物權(quán)法能解決所有糾紛嗎

“隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，由車(chē)位、綠地等小區(qū)公共設(shè)施引發(fā)的糾紛將會(huì)越來(lái)越多?！庇浾?5日采訪(fǎng)的多名律師和學(xué)者表示，“一個(gè)很重要的原因，作為國(guó)家立法的《物權(quán)法》，很多規(guī)定只是原則性的，在具體實(shí)施過(guò)程當(dāng)中的一些空白，亟待司法解釋加以彌補(bǔ)，否則難以落實(shí)。”中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新表示。

北京盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說(shuō)，《物權(quán)法》的實(shí)施，為小區(qū)停車(chē)位的歸屬提供了法律依據(jù)?！段餀?quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”這就意味著業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。“小區(qū)的車(chē)位分為地面車(chē)位和地下車(chē)位兩種，目前地面車(chē)位大多是占用業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)，理應(yīng)屬于業(yè)主共有。”

“但由于《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定，即使是歸業(yè)主共同共有的部分，如何劃分每個(gè)業(yè)主的權(quán)屬?！?/p>

對(duì)于經(jīng)常引發(fā)糾紛的停車(chē)位收費(fèi)問(wèn)題，畢文強(qiáng)認(rèn)為分兩種情況：權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商的，當(dāng)然要交停車(chē)費(fèi)，歸業(yè)主共有的，交費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)決定。“盡管《物權(quán)法》已經(jīng)實(shí)施了，但目前還存在兩個(gè)法律盲點(diǎn)：對(duì)于權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行是否該由政府介入？在業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)有產(chǎn)生的時(shí)候，停車(chē)費(fèi)怎么收?。俊?/p>

根據(jù)北京市建委的數(shù)據(jù)，北京目前由物業(yè)公司管理的小區(qū)有5000多個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)尚不足500個(gè)，現(xiàn)行法律法規(guī)也沒(méi)有對(duì)小區(qū)停車(chē)收費(fèi)作出統(tǒng)一、明確的規(guī)定。因此，許多小區(qū)的停車(chē)費(fèi)都是由物業(yè)公司自行決定如何收取的。

畢文強(qiáng)認(rèn)為，《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)地下車(chē)庫(kù)的權(quán)屬做出明確規(guī)定，規(guī)定通過(guò)出租、出售、附贈(zèng)的方式來(lái)進(jìn)行約定，“業(yè)主和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司只有地位平等才可能約定，在現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主是分批入住的，雙方存在著嚴(yán)重的知情權(quán)不對(duì)等。當(dāng)一方很強(qiáng)勢(shì)的時(shí)候，就沒(méi)有可能進(jìn)行約定，這一規(guī)定的操作性會(huì)大打折扣?！?/p>

北京市憶通律師事務(wù)所律師秦兵提出了地下車(chē)位的另一個(gè)問(wèn)題，“實(shí)踐中，許多商品房小區(qū)都是把地下人防工程作為車(chē)庫(kù)使用的，但它的權(quán)屬問(wèn)題處于真空地帶，近年來(lái)由此引發(fā)的糾紛層出不窮，各個(gè)案件判決結(jié)果不一，亟待有一個(gè)明確規(guī)定?！?/p>

畢文強(qiáng)表示，法律不需要無(wú)限細(xì)化，解決糾紛要靠物業(yè)公司和業(yè)主的商議，商議不了，只能訴諸法律?！段餀?quán)法》首次提出了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念，這其實(shí)已經(jīng)給了業(yè)主維權(quán)很大的空間，具體案件具體分析，法院、法官也應(yīng)該有所作為。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，爭(zhēng)取權(quán)利的最佳途徑就是成立業(yè)主委員會(huì)。

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