1、商鋪地段

地段是投資商鋪的最大秘訣;但是地段好的商鋪，購(gòu)買價(jià)格極高，但是租金和收益率不一定高，這就要看下面的說(shuō)法，綜合去思考。

2、收益率

收益率決定了商鋪價(jià)值;一個(gè)商鋪的租金收益，低于6%的年收益率，是不可考慮的，放在銀行買理財(cái)產(chǎn)品，也有5%的收益，何苦呢?一般會(huì)在7-8%的收益率，能達(dá)到10%就是好的商鋪，10年回本，那不得了;

這里要說(shuō)的，好的地段，不一定收益率高，稍微差一點(diǎn)的地段，各方面情況好的商鋪，收益率不一定底;

3、運(yùn)營(yíng)方運(yùn)營(yíng)能力

這是新商業(yè)時(shí)代的一個(gè)標(biāo)配，現(xiàn)在很多大的開(kāi)發(fā)商，都在搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是玩的一盤大棋，里面涉及的層面非常的高，涉及到規(guī)劃，運(yùn)營(yíng)，甚至資本游戲，人性的思考等等;

總之，運(yùn)營(yíng)是一個(gè)項(xiàng)目，目前不可或缺的一塊，然而目前來(lái)看，這也是開(kāi)發(fā)商最缺的一塊短板;

4、車位規(guī)劃

車位規(guī)劃也是地段的延伸;目前大家出行大多是開(kāi)車出去，地段再好，人流量也會(huì)減少;

5、臨街狀況

臨街狀況也可以作為一個(gè)有意義的參考;特別是一些社區(qū)商鋪，臨街的一定會(huì)有更多的價(jià)值思考，這也是隨機(jī)購(gòu)買力的一種思考;

6、便利性

有的商業(yè)，就隔一座火車道的橋，一個(gè)是火熱朝天，一個(gè)是門庭羅雀;再好的商場(chǎng)，要經(jīng)過(guò)兩條以上地下通道，不方便性，已經(jīng)決定了它的命數(shù)和未來(lái);

7、地勢(shì)高低

一個(gè)商場(chǎng)，需要走到地下，凹下去的感覺(jué)，給人感覺(jué)不好，臺(tái)階就像政府大樓一樣很多，也很難招客;好的商業(yè)，都是與路面平等，或略高，有大平臺(tái)存在，給人感覺(jué)整潔，而大方，有消費(fèi)欲望;

8、樓層凈高

商鋪和住宅一個(gè)高度，會(huì)給人壓抑感，一般的商鋪，都會(huì)是3.2到5米之間，大型商業(yè)會(huì)更高一些;住酒店的時(shí)候，在走廊就有一種壓頭的感覺(jué)，就是因?yàn)閷痈呋蜓b修設(shè)計(jì)過(guò)低的問(wèn)題;做酒店可以，最商場(chǎng)就有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去了，大型商場(chǎng)商家是不會(huì)租一個(gè)凈高3米以下的項(xiàng)目，做生意的;

9、開(kāi)間大小

開(kāi)間柱距大小與招商有很大的關(guān)系，柱距4.8米是做不了大型商城的，這個(gè)一定要知道這個(gè)是個(gè)什么意思;還有就是，那些把商場(chǎng)劃成一個(gè)一個(gè)的小格子，謀取價(jià)格和價(jià)值上的利差的項(xiàng)目，把開(kāi)間做小，絕不值得投資;

10、朝向問(wèn)題

朝正西，或正西南的商鋪，陽(yáng)光照射嚴(yán)重，夏天熱，浪費(fèi)空調(diào)不說(shuō)，會(huì)格外的造成商品褪色，大忌;