一、根據(jù)抵押房產(chǎn)價值的評估

房產(chǎn)的評估價值主要是由房產(chǎn)相關(guān)的一些因素來決定的。比如說，房產(chǎn)的運行時間、住房本身的市場價格，房產(chǎn)所處地段、房產(chǎn)的性質(zhì)類型還有房產(chǎn)的變現(xiàn)能力強弱等等。一般而言，住房抵押貸款額度，首先，都是取決于住房價值的評估的。并且，貸款額度都要比該住房目前的市場價格要低一點。

二、根據(jù)房產(chǎn)抵押貸款的成數(shù)

住房抵押貸款的成數(shù)，與貸款額度之間的關(guān)系是很直接的。貸款成數(shù)一般不高于評估價值的7成，房產(chǎn)性質(zhì)影響貸款成數(shù)，二貸款成數(shù)進一步影響貸款額度，這就是他們之間的關(guān)系。個人商品住宅抵押貸款成數(shù)是最高的，有70%。寫字樓、商鋪的抵押貸款成數(shù)要低一點，最高的只有6成。抵押貸款中的成數(shù)最低是廠房抵押貸款，最高的情況下也只有50%。

三、根據(jù)抵押貸款的期限

如果是新房抵押最長貸款期限不可高于30年，二手房抵押則不可高于20年。在計算貸款期限時，借款人應(yīng)該根據(jù)自己的還款能力確定還款期限，以免造成還款壓力。

四、根據(jù)抵押房產(chǎn)的性質(zhì)

不是所有的貸款，額度都特別高，也不是所以的房產(chǎn)都能申請到貸款的。比如這些房產(chǎn)，就不可申請貸款：

1、面積小于30平方米，房齡大于20年。

2、使用未到五年的經(jīng)濟適用房。

3、小產(chǎn)權(quán)房或部分已購公房。